11月8日，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年10月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，融資規(guī)模年內(nèi)首現(xiàn)正增長(zhǎng)。行業(yè)平均利率為3.48%，同比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，10月單月融資規(guī)模首現(xiàn)同比上升，與行業(yè)進(jìn)入下行周期的初期相比，行業(yè)融資已出現(xiàn)修復(fù)跡象，其中信用債發(fā)行同比差距明顯縮小。當(dāng)前央國(guó)企為信用債發(fā)行主力，受政策支持影響，預(yù)期民企融資將有所突破。

實(shí)際上，近期相關(guān)部門加大支持民營(yíng)房企融資的動(dòng)作不斷。11月1日，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集21家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，這也被業(yè)內(nèi)視為民企發(fā)債將成為行業(yè)融資新發(fā)力點(diǎn)的一大前兆。此前，中債信用增進(jìn)公司已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免，可支持前期已獲得增信的民營(yíng)房企的持續(xù)發(fā)債需求。

“房企融資年內(nèi)首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)說(shuō)明了融資環(huán)境的總體改善，包括今年以來(lái)政策持續(xù)寬松以及近期民營(yíng)房企獲得增信支持。同時(shí)，也要客觀看待融資規(guī)模首現(xiàn)正增長(zhǎng)，受到去年同期融資規(guī)?；鶖?shù)低影響也是一大原因。整體而言，房企資金壓力仍然較大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示。

融資規(guī)模同比上升明顯

11月8日，中指研究院發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月融資同比上升較快，非銀融資總額同比首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年10月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，環(huán)比下降27.0%。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，10月信用債規(guī)模占比57.4%，海外債占比0%，信托占比4.9%，ABS融資占比37.7%。

具體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升155.7%，環(huán)比下降17.5%；信托融資同比下降72.1%，環(huán)比下降46.5%；ABS融資同比上升22.2%，環(huán)比下降35.3%。本月各渠道融資能力較上月有所減弱，主要為10月長(zhǎng)假所致。

中指研究院分析師表示，本月信用債發(fā)行同比大幅上升，主要為基期數(shù)值很低所致。2021年9月開始，第一批出險(xiǎn)企業(yè)出現(xiàn)違約事件，對(duì)市場(chǎng)沖擊很大，導(dǎo)致投資人信心快速下降，債券發(fā)行能力大幅回落。今年以來(lái)信用債市場(chǎng)進(jìn)入回調(diào)階段，多次受到政策大力支持，成為各渠道中修復(fù)最快的一種融資方式。

值得指出的是，房企融資規(guī)模年內(nèi)累計(jì)依然下滑較為明顯。2022年1-10月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。其中，信用債占比53.5%，同比提升22.4個(gè)百分點(diǎn)；海外債占比僅為2.3%，同比下降14.6個(gè)百分點(diǎn)；信托占比10.9%，同比下降18.0個(gè)百分點(diǎn)。ABS占比33.3%，同比提升10.2個(gè)百分點(diǎn)。

“從總量來(lái)看，與上年同期相比，1-10月的發(fā)行量同比已縮小至16.4%，且月度發(fā)行量基本平穩(wěn)。從發(fā)行主體來(lái)看，央國(guó)企發(fā)行總額同比僅下降0.9%，在總發(fā)行中的占比為87.1%，提升了14個(gè)百分點(diǎn)。因此信用債的修復(fù)主要依靠央國(guó)企的發(fā)行，民企依然面臨發(fā)行困境。”上述分析師表示。

民營(yíng)房企增信發(fā)債有望擴(kuò)圍

從融資利率來(lái)看，受政策端持續(xù)放寬房地產(chǎn)融資影響，房企融資成本進(jìn)一步下降。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，本月融資綜合平均利率為3.48%，同比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。其中，信用債平均利率為3.12%，同比下降1.00個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比微降0.10個(gè)百分點(diǎn)；信托平均利率為7.54%，同環(huán)比均未出現(xiàn)明顯變化；ABS平均利率為3.51%，同比下降0.44個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.38個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，近期相關(guān)部門進(jìn)一步支持民營(yíng)房企融資的動(dòng)作不斷。11月1日，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，介紹中債增進(jìn)公司增信支持民營(yíng)房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展，并聽取各方意見建議。

此前，中債增進(jìn)公司已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免，可支持前期已獲得增信的民營(yíng)房企的持續(xù)發(fā)債需求。包括龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等企業(yè)正推進(jìn)第二輪增信發(fā)行項(xiàng)目，金輝、新希望、雅居樂等民營(yíng)房企項(xiàng)目也在積極準(zhǔn)備中。

在劉水看來(lái)，支持民營(yíng)房企發(fā)債范圍擴(kuò)大，有利于暢通民營(yíng)房企融資渠道。“這次參加座談會(huì)的企業(yè)有21家，之前只有個(gè)別幾家企業(yè)通過(guò)中債增進(jìn)公司增信發(fā)債，可見支持發(fā)債的企業(yè)數(shù)量范圍在擴(kuò)大。此次中債增進(jìn)公司進(jìn)一步加大支持民營(yíng)房企發(fā)債融資，后續(xù)將有更多的企業(yè)通過(guò)中債增進(jìn)公司支持發(fā)債進(jìn)行融資。”

不過(guò)，未來(lái)房企資金層面仍面臨較大壓力成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年內(nèi)到期債券余額為1230.8億元，1月到期余額為1194.0億元。另一方面，房企一年內(nèi)到期債務(wù)余額9552.8億元。截至2022年10月31日，房企待償債券余額共計(jì)30075.9億元；一年內(nèi)到期的債券合計(jì)9552.8億元，接近萬(wàn)億元，其中信用債余額6339.5億元，海外債余額3213.3億元。

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