（原標(biāo)題："救市"政策密集出臺，市場靜待龍年地產(chǎn)"小陽春"？）

“春節(jié)前出政策，就是為了給你春節(jié)回家考慮和準(zhǔn)備的時間。”春節(jié)前夕，北上廣深等一線城市密集出臺樓市“救市”政策，上海鏈家一位工作人員這樣對記者表示，“救市”政策力度大，出臺節(jié)奏快，反映出管理層的迫不及待。

多位接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也表示，監(jiān)管層對于春節(jié)后的市場抱有較高期待，希望“救市”政策和季節(jié)性的“小陽春”成為節(jié)后市場的雙保險，從而穩(wěn)定市場信心。隨著地方層面不斷落地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，行業(yè)信用或?qū)⒓铀傩迯?fù)，疊加限購政策的持續(xù)松綁，一線樓市有望持續(xù)回暖。但由于2023年上半年在防疫政策優(yōu)化后初期銷售情況較好，銷售數(shù)據(jù)基數(shù)較高，2024年上半年銷售同比數(shù)據(jù)或較為平淡。

一線城市密集“救市”

2月7日，農(nóng)歷臘月二十八，在傳統(tǒng)觀念里已經(jīng)屬于春節(jié)期間。作為本輪房價下行影響最深的一線城市之一，深圳在這一天出臺了新的樓市“救市”政策。2月7日，深圳發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于優(yōu)化住房限購政策的通知》(以下簡稱《通知》)。

《通知》明確，深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為深圳市戶籍居民的家庭)限購2套住房，深圳市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房，對戶籍居民不再限定落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限。

另外，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士(含離異)購買住房個人所得稅、社會保險年限要求由5年調(diào)整為3年。此次政策優(yōu)化降低了居民購房門檻，有利于更好滿足深圳戶籍居民和在深工作人員的剛性和改善性住房需求。

市場人士指出，本次深圳放松限購，是在深圳供需關(guān)系發(fā)生重大變化后的一次針對性調(diào)控，在需求端精準(zhǔn)發(fā)力，滿足更多新市民及“深二代”等購房需求，能有效釋放更多潛在購買力。且在開年之際出臺政策，能有效提振市場信心，助力今年深圳市場交易活躍度的提升，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

深圳成為兔年“救市”的收官之城。此前，一線城市“救市”已經(jīng)充分展開。

1月26日，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會。會議要求，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜地調(diào)整房地產(chǎn)政策。

1月27日，廣州率先“救市”。自1月27日起，廣州新購買建筑面積120平方米以上的住房不納入限購范圍，包括新建住房和二手住房。這意味著廣州成為一線城市中首個大幅放寬核心區(qū)域限購的城市。同時，居民名下住房在廣州市存量房交易系統(tǒng)上掛牌出售的，或是住房用作租賃住房取得登記備案的，購買住房時相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。這兩項政策疊加，意味著廣州樓市幾乎全面放松。

1月30日，上海市住建委、上海市房管局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》，規(guī)定自2014年1月31日起，在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購1套住房。

2月6日，北京市住建委和通州區(qū)政府發(fā)布消息稱，從即日起，在京具備購房資格的四類家庭可以在通州區(qū)購買一套商品住房。也就是說，在通州落戶或就業(yè)的家庭，如需購買通州區(qū)商品住房，符合北京市限購條件即可，不再受到“雙限”的制約。

“政策現(xiàn)在是鼓勵居民入場，特別是有一定資金能力，具有改善需求的居民在一線城市以房換房的政策阻礙已經(jīng)非常少。”華東一位地產(chǎn)人士對券商中國記者表示，“改善需求連接著買賣雙方，政策希望他們率先把市場活躍起來。”

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對此表示：“一般情況下兩會期間才是一些重要城市樓市政策調(diào)整的‘窗口期’，但是今年在春節(jié)之前就把‘救市’政策進(jìn)行了充分釋放，管理層的態(tài)度很明確，一定要把當(dāng)前的市場穩(wěn)住。”

樓市“小陽春”可期？

密集的政策出臺，提振了部分市場人士的信心。

光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南在近期的一份研究報告中表示，目前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，樓市區(qū)域分化格局凸顯，核心一二線城市購房需求相對企穩(wěn)，較多二線城市購房需求不足，因城施策是必要之舉。

何緬南表示，南京、濟南、青島等二線城市已于2023年下半年陸續(xù)全面放開限購，在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景之下，二線城市對樓市過熱時期出臺的限制措施應(yīng)放盡放已漸成趨勢，而一線城市“漸進(jìn)式”加大本地購房支持力度亦為大勢所趨。核心城市樓市優(yōu)化政策或?qū)⒅鞘?ldquo;小陽春”如期到來，促進(jìn)市場銷售逐步企穩(wěn)。

前述華東地產(chǎn)人士也認(rèn)為，政策的密集出臺可以向市場釋放更多積極信號，穩(wěn)定居民信心，從而推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。

方正證券也指出，一線城市二手房成交量于 2023 年中旬開始不斷上升，或表明一線城市結(jié)構(gòu)性置業(yè)需求仍然旺盛，然而需求端對房企信用風(fēng)險的擔(dān)憂或為影響其需求釋放至新房市場的核心因素之一。隨著地方層面不斷落地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，行業(yè)信用或?qū)⒓铀傩迯?fù)，疊加限購政策的持續(xù)松綁，一線樓市有望持續(xù)回暖。

“救市政策和‘小陽春’等于給節(jié)后市場上了一個‘雙保險’。一旦這個行情預(yù)期兌現(xiàn)，市場的信心就會進(jìn)一步加強。這樣的話至少2024年上半年的基調(diào)會是穩(wěn)中向好。”盧文曦表示。

不過，也有一些市場人士比較謹(jǐn)慎。“上海限購政策寬松以后，我們店的帶看確實變多了，但是也只是看一些低價房。”前述上海鏈家一位工作人員表示，“很多客戶還是想觀望一下，認(rèn)為節(jié)后的行情并不明朗。”

“進(jìn)入2023年下半年，隨著三、四線銷售再度走弱，售價伴隨結(jié)構(gòu)變化再度提升，進(jìn)入2023年四季度，隨著市場情緒在轉(zhuǎn)弱，整體售價再度下探。比對2021、2023年兩次‘小陽春’，2024年一季度尚缺少市場信心，同時暫無顯著積壓需求待釋放，市場回暖需更多外力推動改善預(yù)期，這也是近期各地政策新一輪松綁的原因。”申港證券分析師曹旭特指出，一季度“小陽春”熱度尚不清晰，仍需觀察近期出臺政策在春節(jié)后效果。

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