（原標(biāo)題：政策支持“三箭”全出！證監(jiān)會(huì)五方面調(diào)整優(yōu)化股權(quán)融資，這些房企“回血”有望？）

近期，地產(chǎn)融資“三支箭”——信貸支持工具、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具連發(fā)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)發(fā)展提供極大支持。

這意味著，“金融16條”后，樓市再迎重磅利好，房企股權(quán)融資松綁！

11月28日，證監(jiān)會(huì)以新聞發(fā)言人答記者問(wèn)的方式表示，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，上述措施自即日起實(shí)行。

近期地產(chǎn)融資“三支箭”——信貸支持工具、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具連發(fā)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)發(fā)展提供極大支持。數(shù)位分析人士在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出，此次證監(jiān)會(huì)五項(xiàng)措施落地，最重要的是恢復(fù)房企及涉房企業(yè)的股權(quán)融資功能，意味著樓市第三支箭股權(quán)融資已射出。一是有利于房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性恢復(fù)，直接利于融資和資本市場(chǎng)估值的修復(fù)；二是樓市的信心提升。不過(guò)，需要強(qiáng)調(diào)的是，此舉主要目的在于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)基本的融資需求，保證“保交樓”等，并非全方位的放松，預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)樓市炒作的情況。

就股市表現(xiàn)來(lái)看，在多重利好下，11月以來(lái)房地產(chǎn)板塊回暖逾20%，年內(nèi)跌幅縮約8%。

涉房企業(yè)再融資重啟

證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，證監(jiān)會(huì)積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

其一，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

其二，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

其三，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

其四，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

此外，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

政策“三支箭”已出

“此次政策明確了‘支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資’，本質(zhì)上就是第三支箭已經(jīng)射出。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，第一支箭即信貸投放、第二支箭即債券融資、第三支箭即股權(quán)融資的工作已經(jīng)到位，“三箭合一”對(duì)于目前融資工作的更好推進(jìn)、優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)等都具有積極的作用。

“第三支箭相比第二支箭，其優(yōu)勢(shì)在于，其不會(huì)直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，同時(shí)也依然可以為房企融資提供充足的渠道。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，股權(quán)融資工作相比債券融資具有不增加負(fù)債規(guī)模、增強(qiáng)投資者對(duì)于房企投資的長(zhǎng)期性等特點(diǎn)，且資金的用途方面更加廣泛和到位，甚至可以避免“房企債務(wù)兌付”的尷尬問(wèn)題。這就要求各類房企用足此類政策，真正改善房企的資金狀況和現(xiàn)金流。此類工作做到位，也將為相關(guān)房企后續(xù)企業(yè)地位修復(fù)、投資者關(guān)系改善、銷售業(yè)績(jī)改善等帶來(lái)積極的作用。

德邦證券地產(chǎn)首席分析師金文曦告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，近期地產(chǎn)融資“三支箭”連發(fā)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)發(fā)展提供極大支持。信貸支持工具、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具并稱支持民企融資的“三支箭”。2018年央行等監(jiān)管機(jī)構(gòu)通過(guò)信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道支持民營(yíng)企業(yè)融資，債券融資作為政策組合中的‘第二支箭’，可幫助改善民企融資環(huán)境，緩解民企信用收縮問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)信用收縮，“第二支箭”協(xié)同“第一支箭”，促進(jìn)民營(yíng)房企融資修復(fù)。伴隨政策進(jìn)一步推進(jìn)，股權(quán)融資端也進(jìn)一步松綁。

這些房企有望被救

房地產(chǎn)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施政策，對(duì)樓市有何作用，利好哪些房企？

蘇寧金融研究院特約研究員何南野在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，一是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性的恢復(fù)有較好的正向作用，直接有利于這些企業(yè)的融資和資本市場(chǎng)估值的修復(fù)。二是對(duì)樓市有一定的信號(hào)刺激效應(yīng)，隨著政策的放松，樓市活力有望得到一定的恢復(fù)，公眾對(duì)樓市的信心提升。但本次的放松，目的很明確，主要在于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)基本的融資需求，保證“保交樓”等，并非全方位的放松，預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)樓市炒作的情況，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨于穩(wěn)健，一些瀕臨困境的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司有望調(diào)整修復(fù)。

“證監(jiān)會(huì)此次文件最重要的一點(diǎn)就是恢復(fù)房企及涉房企業(yè)的股權(quán)融資功能。這是繼住房信貸和債券融資后，金融‘十六條’支持房地產(chǎn)行業(yè)的‘第三支箭’。”植信投資研究院資深研究員馬泓向記者表示，過(guò)去兩年時(shí)間，幾乎難有股權(quán)融資案例出現(xiàn)，此次政策恢復(fù)涉房上市公司和上市房企的股權(quán)融資，可能意味著未來(lái)一個(gè)階段，作為直接融資工具之一的股權(quán)融資重新恢復(fù)功能，預(yù)計(jì)房企資金來(lái)源狀況將持續(xù)向好。

“同時(shí)，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，意味著未來(lái)金融機(jī)構(gòu)將加大諸如住房租賃貸款、房地產(chǎn)保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發(fā)揮創(chuàng)新金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期支持。”馬泓進(jìn)一步分析，積極發(fā)揮私募股權(quán)基金的作用，開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，這表明國(guó)內(nèi)部分私募股權(quán)基金可能會(huì)參照成熟的國(guó)內(nèi)外資產(chǎn)管理公司(AMC)的運(yùn)作方式，開發(fā)掘金存量地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，夯實(shí)相關(guān)房企現(xiàn)金流。

“此次股權(quán)融資方面涉及五項(xiàng)工具，尤其是在重組、再融資、私募這幾個(gè)領(lǐng)域影響最大，其對(duì)于當(dāng)前上市房企融資渠道的拓展具有積極作用。尤其是疊加此前的商業(yè)銀行信貸密集投放、民營(yíng)房企發(fā)債給予擔(dān)保等，應(yīng)該說(shuō)此類融資工作非常全面，有助于全面快速改善房企資金面。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策明確恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，這對(duì)于目前暴雷企業(yè)和優(yōu)質(zhì)房企都有利好。其中，暴雷企業(yè)可以借此類重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系，而對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來(lái)說(shuō)，則有收購(gòu)或控制此類企業(yè)的機(jī)會(huì)。重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務(wù)過(guò)大下的關(guān)鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來(lái)積壓的債務(wù)問(wèn)題。在重組上市方面，措施提及了“同行業(yè)、上下游”整合，實(shí)際上也使得建筑類等企業(yè)獲得重組的機(jī)會(huì)。此類邏輯下，房地產(chǎn)背后的資源會(huì)有加速整合的過(guò)程，同時(shí)促使債務(wù)問(wèn)題在重組中順利化解。

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