（原標(biāo)題：推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行）

住房問題既關(guān)系經(jīng)濟(jì)金融的健康發(fā)展，又關(guān)系人民群眾的幸福安康。在人口持續(xù)流入的大城市，租售比背離嚴(yán)重，租賃住房普遍面臨沉淀資金大、租金收益率不高、投資回收周期長(zhǎng)的困境。多國(guó)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證實(shí)，發(fā)展租賃住房REITs，是引導(dǎo)多主體投資、籌集長(zhǎng)期權(quán)益資金、增加租賃住房供給的有效渠道。

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心近期發(fā)布研究報(bào)告《多措并舉，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行》。報(bào)告在總結(jié)分析保障性租賃住房既有政策土壤的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地剖析了首批保租房REITs實(shí)現(xiàn)收益率達(dá)標(biāo)、成功發(fā)行的關(guān)鍵，并對(duì)未來保租房REITs常態(tài)化發(fā)行給出相關(guān)政策建議。

保障性租賃住房是我國(guó)住房租賃體系的重要組成部分。2021年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。2021年《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“958號(hào)文”），將保障性租賃住房列入試點(diǎn)范圍。2022年8月31日，首批三只保障性租賃住房公募REITs（以下簡(jiǎn)稱“保租房REITs”）上市交易。

本報(bào)告在總結(jié)分析保障性租賃住房既有政策土壤的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地剖析了首批保租房REITs實(shí)現(xiàn)收益率達(dá)標(biāo)、成功發(fā)行的關(guān)鍵，并對(duì)未來保租房REITs常態(tài)化發(fā)行給出相關(guān)政策建議。

一、多種政策支持疊加，提高保障性租賃住房項(xiàng)目收益率

（一）多種方式供應(yīng)土地，旨在降低土地獲取成本

降低土地獲取成本，是加快發(fā)展保障性租賃住房的關(guān)鍵。人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，經(jīng)城市人民政府同意，允許保障性租賃住房項(xiàng)目以多種方式低成本獲取土地。2021年、2022年累計(jì)籌建的330萬套（間）保障性租賃住房中，利用存量土地和房屋建設(shè)的約占70%，利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)的約占30%。自然資源部要求各地在編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，單列租賃住房用地計(jì)劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保。

（二）聯(lián)合審批認(rèn)定，配套補(bǔ)貼、水電氣、稅費(fèi)等優(yōu)惠政策

《意見》出臺(tái)后，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，由相關(guān)部門辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)，并納入工程質(zhì)量安全監(jiān)管，項(xiàng)目合法性問題得以解決。對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房項(xiàng)目，可以享受財(cái)政補(bǔ)貼。

（三）銀行貸款長(zhǎng)期低息支持，支持企業(yè)發(fā)債

對(duì)于自持性質(zhì)的保障性租賃住房項(xiàng)目，銀行向自持主體提供最長(zhǎng)可達(dá)25年的貸款，部分項(xiàng)目實(shí)行5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（Loan Prime Rate，簡(jiǎn)稱LPR）下浮10%的優(yōu)惠利率。對(duì)于向非自持的非改居等項(xiàng)目，可以向住房租賃企業(yè)提供最長(zhǎng)8年的經(jīng)營(yíng)貸款。政策支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放，相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

二、保障性租賃住房項(xiàng)目收益率是成功發(fā)行REITs的關(guān)鍵

在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口凈流入、保障性租賃住房需求量大的一、二線城市，租售比嚴(yán)重背離，將租賃住房為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs，面臨一個(gè)基礎(chǔ)性難題：收益率過低。重資產(chǎn)模式下，提高收益率可以通過增加收入、降低物業(yè)獲取成本和運(yùn)營(yíng)成本來實(shí)現(xiàn)。其中，增加收入，可以通過提高出租率、增加服務(wù)品種和規(guī)模來達(dá)到。降低物業(yè)獲取成本，主要包括降低土地獲取成本和建設(shè)（改建、改造）成本，相對(duì)于建設(shè)成本，土地獲取成本可以更多地通過政策支持來實(shí)現(xiàn)。降低運(yùn)營(yíng)成本，主要通過提高管理效率、降低維護(hù)成本等實(shí)現(xiàn)。

首批保租房REITs底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，分別位于北京、深圳、廈門，且均為核心區(qū)域，周邊人口凈流入穩(wěn)定、租房需求旺盛、產(chǎn)業(yè)配套成熟、租售比較高，為項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的持續(xù)性和穩(wěn)定性提供了保障。土地獲取成本較低、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本較低、出租率較高，成為此次保租房REITs項(xiàng)目收益率達(dá)標(biāo)并成功發(fā)行的主要原因。

（一）土地獲取成本較低

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比較低。在市場(chǎng)化租售比較低的背景下，保障性租賃住房需要從土地成本端著手提升收益率。首批保租房REITs的平均評(píng)估增值率（評(píng)估價(jià)值/賬面原值-1）達(dá)27%。其主要原因是項(xiàng)目收購(gòu)時(shí)間較早，成本較低。較低的土地獲取價(jià)格直接提高了租售比，三單均超過6%。

（二）固定管理成本、享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠

租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，是“三分建設(shè)、七分管理”。運(yùn)營(yíng)期間， 隨著出租率的提升，成本費(fèi)用在營(yíng)業(yè)收入中占比將逐漸下降。稅費(fèi)方面，北京項(xiàng)目為公租房，占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，其經(jīng)營(yíng)管理單位免征增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。廈門、深圳項(xiàng)目也享受了不同程度的稅收優(yōu)惠，稅費(fèi)非運(yùn)營(yíng)支出約占12%。

（三）項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定

首批三只的保租房REITs項(xiàng)目租金較周邊市場(chǎng)租金水平平均折讓40%左右，租金年漲幅在2%—3%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平。出租率方面，深圳、廈門兩項(xiàng)目均接近滿租，北京項(xiàng)目平均入住率約為95%，且廈門、北京兩項(xiàng)目租金收繳率均接近100%。北京項(xiàng)目以三年期租約為主，廈門項(xiàng)目以一年期租約為主，深圳項(xiàng)目以企業(yè)租戶為主。

三、 優(yōu)化政策設(shè)計(jì)，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行

我們認(rèn)為，保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，還需進(jìn)一步優(yōu)化政策設(shè)計(jì)，降低稅收、土地等關(guān)鍵成本，在保護(hù)投資者財(cái)產(chǎn)安全和保障收益的前提下，探索與保障性租賃住房資產(chǎn)形態(tài)相適應(yīng)的政策及產(chǎn)品設(shè)計(jì)，推動(dòng)金融高質(zhì)量服務(wù)實(shí)體和民生。

（一）加大稅收優(yōu)惠，降低發(fā)行、運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)

現(xiàn)有政策已對(duì)公租房明確了包括土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、印花稅、契稅的優(yōu)惠政策，但對(duì)保障性租賃住房，只明確了增值稅、房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策。不管是發(fā)行環(huán)節(jié)還是底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，稅收負(fù)擔(dān)都存在下降空間。建議基于住房租賃發(fā)展實(shí)際狀況，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，盡可能簡(jiǎn)化租賃住房稅收體系和REITs結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，進(jìn)一步完善保租房REITs的稅收優(yōu)惠政策。

（二）優(yōu)化土地出讓機(jī)制，降低用地成本

土地出讓價(jià)格、土地出讓金繳納方式，是降低用地成本的兩個(gè)核心要素。建議進(jìn)一步優(yōu)化土地出讓機(jī)制，建立租賃住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)，如此，可以更大限度地降低用地成本。同時(shí)，建議調(diào)整土地出讓金收取方式，改為按年收取，降低企業(yè)前期開發(fā)壓力。如此，有利于鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與到保障性租賃住房的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)中，為高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式夯實(shí)政策和實(shí)踐基礎(chǔ)。

（三）適應(yīng)保租房資產(chǎn)形態(tài)，探索優(yōu)化REITs規(guī)則

在現(xiàn)有規(guī)則下，只有新增國(guó)有出讓用地才符合REITs發(fā)行要求。建議在不斷完善、健全監(jiān)管環(huán)境的背景下，在保護(hù)投資者財(cái)產(chǎn)安全和保障收益的前提下，適應(yīng)多種資產(chǎn)形態(tài)，探索優(yōu)化保租房REITs的政策及產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將更多類型的資產(chǎn)形態(tài)納入REITs范疇。同時(shí)，試點(diǎn)階段適當(dāng)放寬對(duì)保障性租賃住房這一類別資產(chǎn)規(guī)模、運(yùn)營(yíng)年限的要求，因地制宜，兼收并蓄，發(fā)展中國(guó)特色的REITs模式。

報(bào)告作者林甦、趙航為清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究專員。本文首次刊發(fā)于《清華金融評(píng)論》2022年10月刊。

本文系未央網(wǎng)專欄作者:清華金融評(píng)論 發(fā)表，內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表網(wǎng)站觀點(diǎn)，未經(jīng)許可嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載，違者必究！

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