（原標題：推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行）

住房問題既關系經(jīng)濟金融的健康發(fā)展，又關系人民群眾的幸福安康。在人口持續(xù)流入的大城市，租售比背離嚴重，租賃住房普遍面臨沉淀資金大、租金收益率不高、投資回收周期長的困境。多國經(jīng)驗已經(jīng)證實，發(fā)展租賃住房REITs，是引導多主體投資、籌集長期權益資金、增加租賃住房供給的有效渠道。

清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心近期發(fā)布研究報告《多措并舉，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行》。報告在總結分析保障性租賃住房既有政策土壤的基礎上，有針對性地剖析了首批保租房REITs實現(xiàn)收益率達標、成功發(fā)行的關鍵，并對未來保租房REITs常態(tài)化發(fā)行給出相關政策建議。

保障性租賃住房是我國住房租賃體系的重要組成部分。2021年6月，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。2021年《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱“958號文”），將保障性租賃住房列入試點范圍。2022年8月31日，首批三只保障性租賃住房公募REITs（以下簡稱“保租房REITs”）上市交易。

本報告在總結分析保障性租賃住房既有政策土壤的基礎上，有針對性地剖析了首批保租房REITs實現(xiàn)收益率達標、成功發(fā)行的關鍵，并對未來保租房REITs常態(tài)化發(fā)行給出相關政策建議。

一、多種政策支持疊加，提高保障性租賃住房項目收益率

（一）多種方式供應土地，旨在降低土地獲取成本

降低土地獲取成本，是加快發(fā)展保障性租賃住房的關鍵。人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經(jīng)城市人民政府同意，允許保障性租賃住房項目以多種方式低成本獲取土地。2021年、2022年累計籌建的330萬套（間）保障性租賃住房中，利用存量土地和房屋建設的約占70%，利用新供應國有建設用地建設的約占30%。自然資源部要求各地在編制年度住宅用地供應計劃時，單列租賃住房用地計劃、優(yōu)先安排、應保盡保。

（二）聯(lián)合審批認定，配套補貼、水電氣、稅費等優(yōu)惠政策

《意見》出臺后，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)，并納入工程質量安全監(jiān)管，項目合法性問題得以解決。對符合規(guī)定的保障性租賃住房項目，可以享受財政補貼。

（三）銀行貸款長期低息支持，支持企業(yè)發(fā)債

對于自持性質的保障性租賃住房項目，銀行向自持主體提供最長可達25年的貸款，部分項目實行5年期貸款市場報價利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）下浮10%的優(yōu)惠利率。對于向非自持的非改居等項目，可以向住房租賃企業(yè)提供最長8年的經(jīng)營貸款。政策支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放，相關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

二、保障性租賃住房項目收益率是成功發(fā)行REITs的關鍵

在經(jīng)濟發(fā)達、人口凈流入、保障性租賃住房需求量大的一、二線城市，租售比嚴重背離，將租賃住房為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs，面臨一個基礎性難題：收益率過低。重資產(chǎn)模式下，提高收益率可以通過增加收入、降低物業(yè)獲取成本和運營成本來實現(xiàn)。其中，增加收入，可以通過提高出租率、增加服務品種和規(guī)模來達到。降低物業(yè)獲取成本，主要包括降低土地獲取成本和建設（改建、改造）成本，相對于建設成本，土地獲取成本可以更多地通過政策支持來實現(xiàn)。降低運營成本，主要通過提高管理效率、降低維護成本等實現(xiàn)。

首批保租房REITs底層資產(chǎn)優(yōu)質，分別位于北京、深圳、廈門，且均為核心區(qū)域，周邊人口凈流入穩(wěn)定、租房需求旺盛、產(chǎn)業(yè)配套成熟、租售比較高，為項目長期運營的持續(xù)性和穩(wěn)定性提供了保障。土地獲取成本較低、項目運營成本較低、出租率較高，成為此次保租房REITs項目收益率達標并成功發(fā)行的主要原因。

（一）土地獲取成本較低

近年來，我國房地產(chǎn)市場租售比較低。在市場化租售比較低的背景下，保障性租賃住房需要從土地成本端著手提升收益率。首批保租房REITs的平均評估增值率（評估價值/賬面原值-1）達27%。其主要原因是項目收購時間較早，成本較低。較低的土地獲取價格直接提高了租售比，三單均超過6%。

（二）固定管理成本、享受稅費減免優(yōu)惠

租賃住房項目運營，是“三分建設、七分管理”。運營期間， 隨著出租率的提升，成本費用在營業(yè)收入中占比將逐漸下降。稅費方面，北京項目為公租房，占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，其經(jīng)營管理單位免征增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。廈門、深圳項目也享受了不同程度的稅收優(yōu)惠，稅費非運營支出約占12%。

（三）項目現(xiàn)金流穩(wěn)定

首批三只的保租房REITs項目租金較周邊市場租金水平平均折讓40%左右，租金年漲幅在2%—3%，遠低于市場水平。出租率方面，深圳、廈門兩項目均接近滿租，北京項目平均入住率約為95%，且廈門、北京兩項目租金收繳率均接近100%。北京項目以三年期租約為主，廈門項目以一年期租約為主，深圳項目以企業(yè)租戶為主。

三、 優(yōu)化政策設計，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行

我們認為，保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，還需進一步優(yōu)化政策設計，降低稅收、土地等關鍵成本，在保護投資者財產(chǎn)安全和保障收益的前提下，探索與保障性租賃住房資產(chǎn)形態(tài)相適應的政策及產(chǎn)品設計，推動金融高質量服務實體和民生。

（一）加大稅收優(yōu)惠，降低發(fā)行、運營環(huán)節(jié)稅收負擔

現(xiàn)有政策已對公租房明確了包括土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、印花稅、契稅的優(yōu)惠政策，但對保障性租賃住房，只明確了增值稅、房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策。不管是發(fā)行環(huán)節(jié)還是底層資產(chǎn)運營環(huán)節(jié)，稅收負擔都存在下降空間。建議基于住房租賃發(fā)展實際狀況，借鑒國際經(jīng)驗，盡可能簡化租賃住房稅收體系和REITs結構設計，進一步完善保租房REITs的稅收優(yōu)惠政策。

（二）優(yōu)化土地出讓機制，降低用地成本

土地出讓價格、土地出讓金繳納方式，是降低用地成本的兩個核心要素。建議進一步優(yōu)化土地出讓機制，建立租賃住宅用地基準地價，如此，可以更大限度地降低用地成本。同時，建議調整土地出讓金收取方式，改為按年收取，降低企業(yè)前期開發(fā)壓力。如此，有利于鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與到保障性租賃住房的開發(fā)、運營中，為高質量發(fā)展時期房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式夯實政策和實踐基礎。

（三）適應保租房資產(chǎn)形態(tài)，探索優(yōu)化REITs規(guī)則

在現(xiàn)有規(guī)則下，只有新增國有出讓用地才符合REITs發(fā)行要求。建議在不斷完善、健全監(jiān)管環(huán)境的背景下，在保護投資者財產(chǎn)安全和保障收益的前提下，適應多種資產(chǎn)形態(tài)，探索優(yōu)化保租房REITs的政策及產(chǎn)品設計，將更多類型的資產(chǎn)形態(tài)納入REITs范疇。同時，試點階段適當放寬對保障性租賃住房這一類別資產(chǎn)規(guī)模、運營年限的要求，因地制宜，兼收并蓄，發(fā)展中國特色的REITs模式。

報告作者林甦、趙航為清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心研究專員。本文首次刊發(fā)于《清華金融評論》2022年10月刊。

本文系未央網(wǎng)專欄作者:清華金融評論 發(fā)表，內容屬作者個人觀點，不代表網(wǎng)站觀點，未經(jīng)許可嚴禁轉載，違者必究！

免責聲明：信息網(wǎng)轉載此文目的在于傳遞更多信息，不代表本站的觀點和立場。文章內容僅供參考，不構成投資建議。如果您發(fā)現(xiàn)網(wǎng)站上有侵犯您的知識產(chǎn)權的作品，請與我們取得聯(lián)系，我們會及時修改或刪除。

Tags：[db:TAG標簽](1450855)

轉載請標注：信息網(wǎng)——推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行