（原標(biāo)題：杭州重磅！蕭山等5區(qū)不再限購(gòu)，土拍門(mén)檻也降低）

又一熱點(diǎn)城市優(yōu)化樓市政策。

10月16日，“杭州住保房管”公眾號(hào)發(fā)布了杭州房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整措施，其中提出，調(diào)整住房限購(gòu)范圍，由原來(lái)的上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、富陽(yáng)區(qū)調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。同時(shí)，在土地出讓政策方面還提出，在原有以土地競(jìng)買(mǎi)保證金繳納作為參加土地競(jìng)買(mǎi)履約保證的基礎(chǔ)上，增加見(jiàn)索即付銀行保函作為參加土地競(jìng)買(mǎi)的履約保證方式。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州此次新政從樓市需求端和土拍端兩大方面激活樓市需求，其中，放松限購(gòu)以及“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施的落地，有助于置換類(lèi)改善需求的落地；降低杭州的土地參拍門(mén)檻，有助于活躍杭州的土地市場(chǎng)。預(yù)計(jì)杭州樓市在年底最后兩三個(gè)月的時(shí)間會(huì)有一個(gè)成交量的“翹尾行情”。

杭州優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策

10月16日，據(jù)“杭州住保房管”公眾號(hào)消息，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，從加大保障性住房建設(shè)和供給、優(yōu)化住房限購(gòu)政策、加強(qiáng)住房信貸支持力度、優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

其中提出，優(yōu)化住房限購(gòu)政策，將杭州住房限購(gòu)范圍由原來(lái)的上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、富陽(yáng)區(qū)調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。

同時(shí)，在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)，杭州戶(hù)籍家庭限購(gòu)2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，不區(qū)分落戶(hù)方式、落戶(hù)時(shí)間、婚姻狀況、是否落戶(hù)在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)。非杭州戶(hù)籍家庭在杭州市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅記錄的，可在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。此外，對(duì)參與杭州限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣(mài)的競(jìng)買(mǎi)人，取消“須符合本市住房限購(gòu)政策”限制。

杭州市區(qū)范圍指的是上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)，下同。

另外，“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)施過(guò)程中，家庭名下住房以杭州市住房情況查詢(xún)記錄為準(zhǔn)。購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，只核查購(gòu)房家庭在限購(gòu)范圍內(nèi)的住房情況；購(gòu)買(mǎi)非限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，只核查購(gòu)房家庭在所購(gòu)房屋所在區(qū)、縣(市)的住房情況。

此外，新建商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售過(guò)程中購(gòu)房家庭中選后放棄選房、購(gòu)房的，不再限制購(gòu)房意向登記。根據(jù)限購(gòu)政策調(diào)整，還將相應(yīng)優(yōu)化無(wú)房家庭認(rèn)定條件。

在信貸政策支持方面提出，研究落實(shí)杭州市差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策。對(duì)職工使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二手住房的，二手住房房齡與貸款期限合計(jì)年限由不超過(guò)50年延長(zhǎng)至不超過(guò)70年。

新政還提出，加大保障性住房建設(shè)和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例；優(yōu)化住宅用地供應(yīng)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，按需做地、精準(zhǔn)供地，加大配套齊全、交通便利的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)；強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，加強(qiáng)監(jiān)管力度，確保監(jiān)管額度內(nèi)資金專(zhuān)款用于工程建設(shè)；規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)各方主體行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示、登記搖號(hào)、廣告宣傳、施工質(zhì)量、公建配套等行為的監(jiān)督檢查，依法嚴(yán)處違法違規(guī)行為。

值得注意的是，在土地出讓政策方面，新政還提出，在原有以土地競(jìng)買(mǎi)保證金繳納作為參加土地競(jìng)買(mǎi)履約保證的基礎(chǔ)上，增加見(jiàn)索即付銀行保函作為參加土地競(jìng)買(mǎi)的履約保證方式。

杭州年底成交量或有“翹尾行情”

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉指出，總體來(lái)看，杭州此次新政從樓市需求端和土拍端兩大方面激活樓市需求。

張宏偉認(rèn)為，此次杭州取消了外圍區(qū)域樓市限購(gòu)，等同于限購(gòu)政策基本取消。因?yàn)殡m然限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，但是這些區(qū)域?qū)τ诤贾輵?hù)籍家庭在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)2套住房已經(jīng)足矣；其次，對(duì)于非杭州戶(hù)籍家庭在杭州市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅記錄的，在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。也就意味著，只要有社?；騻€(gè)稅記錄其中一項(xiàng)即可，并且沒(méi)有提繳納時(shí)間的長(zhǎng)短限制，等同于非本地戶(hù)籍只要想買(mǎi)房，那基本上取決于自己的購(gòu)買(mǎi)能力了，和限購(gòu)政策的門(mén)檻已沒(méi)有太多關(guān)系。此外，當(dāng)下法拍房增多，杭州對(duì)參與限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣(mài)的競(jìng)買(mǎi)人，取消“須符合本市住房限購(gòu)政策”限制，也迎合了當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境。

張宏偉還指出，除了住宅用地供應(yīng)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，按需做地、精準(zhǔn)供地，加大配套齊全、交通便利的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)等這些吸引房企投資拿地的常規(guī)動(dòng)作之外，杭州在原有以土地競(jìng)買(mǎi)保證金繳納作為參加土地競(jìng)買(mǎi)履約保證的基礎(chǔ)上，增加見(jiàn)索即付銀行保函作為參加土地競(jìng)買(mǎi)的履約保證方式。也就意味著，房企拿地的保證金不需要拿出真金白銀趴在保證金的賬上了，只要有銀行肯出保函就可以參拍，如果沒(méi)有競(jìng)拍到地塊，只要支付保函的手續(xù)費(fèi)即可，如果競(jìng)拍到地塊，那么就見(jiàn)索即付銀行保函。這個(gè)措施大幅降低杭州的參拍門(mén)檻，預(yù)計(jì)接下來(lái)杭州土拍的報(bào)名家數(shù)會(huì)大幅度增加，土拍活躍度會(huì)升溫，有助于活躍杭州的土地市場(chǎng)。

對(duì)于當(dāng)前杭州的市場(chǎng)情況，張宏偉表示，“十一”或亞運(yùn)會(huì)之前，杭州只有核心區(qū)(現(xiàn)在的限購(gòu)區(qū))的高倒掛盤(pán)保持一定市場(chǎng)熱度，但因?yàn)槎址糠績(jī)r(jià)的回調(diào)，倒掛程度降低，市場(chǎng)活躍程度已明顯低于過(guò)去一兩年。同時(shí)，杭州的購(gòu)房群體渴望回流主城核心區(qū)，這已經(jīng)成為置換類(lèi)需求置業(yè)的主流。在這樣的市場(chǎng)背景下，總價(jià)在400萬(wàn)-600萬(wàn)元的二手房配套好的板塊關(guān)注度高。而從二手房市場(chǎng)來(lái)看，和其他城市一樣，杭州的二手房掛牌量已達(dá)到12.85萬(wàn)套，連續(xù)2個(gè)月上漲，總價(jià)300萬(wàn)-500萬(wàn)元的房子占主導(dǎo)，這類(lèi)群體是“賣(mài)舊買(mǎi)新”的回歸到主城核心區(qū)的主力軍。杭州樓市放松限購(gòu)的措施，以及“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施的落地，有助于置換類(lèi)改善需求的落地。

展望后市，張宏偉認(rèn)為，參照廣州外圍區(qū)域取消限購(gòu)后的市場(chǎng)反應(yīng)，預(yù)計(jì)杭州主城限購(gòu)區(qū)對(duì)于非限購(gòu)區(qū)、周邊三四線(xiàn)城市的購(gòu)房“虹吸效應(yīng)”將進(jìn)一步增加，短期內(nèi)進(jìn)城回歸核心區(qū)將助推杭州樓市限購(gòu)區(qū)有一個(gè)成交量的小高峰。在年底最后兩三個(gè)月的時(shí)間，預(yù)計(jì)會(huì)有一個(gè)成交量的“翹尾行情”。同時(shí)，近郊區(qū)域限購(gòu)取消，對(duì)于杭州遠(yuǎn)郊的市場(chǎng)需求也有一定“虹吸效應(yīng)”。

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