（原標題：“深”走訪提質(zhì)量第7期丨助推高質(zhì)量發(fā)展 萬科引領(lǐng)深市房企積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式）

編者按：部署走訪上市公司工作、推動上市公司高質(zhì)量發(fā)展全國視頻會議1月29日召開后，連日來，多地緊鑼密鼓組織專班調(diào)研走訪上市公司，調(diào)研內(nèi)容普遍以推動解決上市公司發(fā)展中面臨的具體困難和問題為導向，助推轄內(nèi)上市公司高質(zhì)量發(fā)展。為呈現(xiàn)深市優(yōu)秀上市公司高質(zhì)量發(fā)展的新景象，證券時報開設(shè)《“深”走訪提質(zhì)量》專欄，聚焦深市企業(yè)如何激發(fā)創(chuàng)新活力，有助于高水平科技自立自強、加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，助力中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

證券時報記者 吳少龍

進入深度調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)，如何加快構(gòu)建發(fā)展新模式、政策與企業(yè)如何同向發(fā)力呢？

2月7日，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局呂哲局長、深圳證監(jiān)局陳劍副局長和深圳證券交易所李輝副總經(jīng)理帶隊赴萬科走訪，傳達國務(wù)院關(guān)于“部署走訪上市公司工作、推動上市公司高質(zhì)量發(fā)展全國視頻會議”的精神，了解萬科經(jīng)營情況，傾聽企業(yè)訴求，協(xié)調(diào)解決企業(yè)發(fā)展難題，要求有關(guān)部門加大對深圳優(yōu)質(zhì)上市公司支持力度，助力公司高質(zhì)量發(fā)展。

作為行業(yè)引領(lǐng)者，萬科企業(yè)股份有限公司是一家同時在深交所和香港聯(lián)交所上市的公司，成立于1984年，經(jīng)過近四十年的發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，公司業(yè)務(wù)聚焦全國經(jīng)濟最具活力的三大經(jīng)濟圈及中西部重點城市。2016年公司首次躋身《財富》“世界500強”，目前位列第178位。

為上市公司高質(zhì)量發(fā)展提供更多機制保障

無論在什么時期，萬科都在對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作出引領(lǐng)性的判斷。

萬科始終堅持為普通人提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，通過自身努力，為滿足人民對美好生活的各方面需求，做出力所能及的貢獻。目前，公司所搭建的業(yè)務(wù)體系已初具規(guī)模：在住房領(lǐng)域，公司始終堅持房住不炒，堅持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”，2023年1—12月，萬科實現(xiàn)合同銷售金額3761億元，行業(yè)排名第二。在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)已延伸至商業(yè)、長租公寓、物流倉儲、酒店與度假等領(lǐng)域，并在多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域取得了領(lǐng)先地位，為更好地服務(wù)人民美好生活需要、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，上市32年以來，萬科年營業(yè)收入復合增長率約25.7%，凈利潤復合增長率約24.4%。公司連續(xù)31年現(xiàn)金分紅，平均分紅率33.4%，累計分紅1030.3億元，是歷年股權(quán)融資金額的2.81倍。深鐵入股萬科共耗資633.7億元，累計獲得現(xiàn)金股息分紅達215.7億元。2023年，萬科在全國共納稅533.7億元。

會上，萬科提及，近期各層級政府密集出臺各類有助于房地產(chǎn)市場的政策，呈現(xiàn)出多角度、多部門、更靈活、更積極的態(tài)勢。比如，自《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》發(fā)布以來，部分房企經(jīng)營貸環(huán)境有所改善。

公司還表示，去年三季度以來，深圳相關(guān)部門加大力度支持萬科發(fā)展。面對復雜的國際形勢和資本市場可能出現(xiàn)的非理性行為，深圳國資委和深圳地鐵堅定支持的表態(tài)，對萬科被做空的情況給予了正面的有力回擊。接下來，萬科將積極落實相關(guān)要求，積極銷售，努力做好經(jīng)營，繼續(xù)努力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

深圳市中小企業(yè)服務(wù)局呂哲局長表示，深圳市已建立針對上市公司的“一對一”定點聯(lián)系機制，未來將結(jié)合這一次國務(wù)院會議精神，進一步把聯(lián)系機制做實做透，加大對優(yōu)質(zhì)上市公司支持力度，為上市公司高質(zhì)量發(fā)展提供更多機制保障。

積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

當下，房地產(chǎn)業(yè)進入高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，而房地產(chǎn)新模式的探索是一項系統(tǒng)工程，新舊模式的轉(zhuǎn)換顯然是一個漫長而痛苦的過程。

早在6年前就喊出“活下去”的萬科，比同行更早地進入轉(zhuǎn)型期。

值得注意的是，在行業(yè)轉(zhuǎn)型的艱難時期，萬科保持穩(wěn)健，財務(wù)狀況良好，經(jīng)營性現(xiàn)金流已連續(xù)14年為正，銷售規(guī)模保持在頭部陣營。

在2023年10月20日的萬科媒體交流會上，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)負責人張海認為當前行業(yè)環(huán)境已發(fā)生較大變化，客戶已成為最寶貴的資源。在張?？磥?，萬科這些年的種種探索與實踐，都是“推動變化，并成為變化”的過程。

郁亮持同樣的觀點，“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)?！痹谒磥恚總€企業(yè)都要適應時代的變化，做時代需要的事情，才可能做到成功。

郁亮認為，住房市場需求已經(jīng)從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應是不充分的。

深市房企呈邊際改善跡象

近一段時間，資本市場股債齊發(fā)力，房企融資環(huán)境持續(xù)改善。伴隨支持房企合理融資需求的積極信號持續(xù)釋放，房企的風險出清逐步轉(zhuǎn)入新階段，為后續(xù)復蘇不斷積聚動力。

以深市為例，股權(quán)融資方面，2023年2家深市房企完成再融資，1家公司獲證監(jiān)會同意注冊批復。

行業(yè)融資趨勢回暖。根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2024年1月65家典型房企的融資總量為414.54億元，環(huán)比增加25.5%，新增債券類融資成本3.33%，環(huán)比降低0.36個基點（pct），同比降低0.78個基點。

支持房企合理融資需求的積極信號不斷釋放，上市房企基本面持續(xù)改善。

披露業(yè)績預告的深市上市房企中，15家公司預計盈利，預計累計實現(xiàn)凈利潤最高合計45.83億元，其中5家公司預計實現(xiàn)盈利增長，津濱發(fā)展預計盈利5億元至5.5億元，同比增長超90%，沙河股份預計實現(xiàn)凈利潤4.6億元至5.5億元，同比增長超85%。

4家公司預計扭虧為盈，其中榮盛發(fā)展在“保交樓”政策支持下，公司業(yè)績實現(xiàn)扭虧為盈，預計2023年度盈利4億元至6億元，同比增長約102%，*ST新聯(lián)因公司2023年完成破產(chǎn)重整，公司業(yè)績實現(xiàn)扭虧為盈，預計2023年度盈利3億元至4.5億元，同比增長約109%。

此外，9家公司預計虧損大幅收窄，其中金科股份預計減虧136億元以上，中南建設(shè)預計減虧42億元以上，華僑城A預計減虧37億元以上。

華泰證券表示，1月以來，隨著監(jiān)管層對房地產(chǎn)支持力度的強化，地方政府也紛紛積極配合，加大需求端政策支持力度，并推進監(jiān)管層扶持政策落地，期待政策能夠推動行業(yè)信心修復，為板塊提供估值修復空間。繼續(xù)看好核心城市儲備充沛的房企以及運營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。

平安證券表示，近期地產(chǎn)政策密集出臺，除一線城市相繼優(yōu)化限購外，全國首批城中村改造專項借款發(fā)放，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制亦逐步推動落實。一方面融資端政策支持有利于緩解行業(yè)短期流動性壓力，另一方面新一輪地方政策優(yōu)化有望帶來區(qū)域樓市量價企穩(wěn)。

校對：李凌鋒

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