（原標(biāo)題：“深”走訪提質(zhì)量第7期丨助推高質(zhì)量發(fā)展 萬科引領(lǐng)深市房企積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式）

編者按：部署走訪上市公司工作、推動(dòng)上市公司高質(zhì)量發(fā)展全國(guó)視頻會(huì)議1月29日召開后，連日來，多地緊鑼密鼓組織專班調(diào)研走訪上市公司，調(diào)研內(nèi)容普遍以推動(dòng)解決上市公司發(fā)展中面臨的具體困難和問題為導(dǎo)向，助推轄內(nèi)上市公司高質(zhì)量發(fā)展。為呈現(xiàn)深市優(yōu)秀上市公司高質(zhì)量發(fā)展的新景象，證券時(shí)報(bào)開設(shè)《“深”走訪提質(zhì)量》專欄，聚焦深市企業(yè)如何激發(fā)創(chuàng)新活力，有助于高水平科技自立自強(qiáng)、加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

證券時(shí)報(bào)記者 吳少龍

進(jìn)入深度調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)，如何加快構(gòu)建發(fā)展新模式、政策與企業(yè)如何同向發(fā)力呢？

2月7日，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局呂哲局長(zhǎng)、深圳證監(jiān)局陳劍副局長(zhǎng)和深圳證券交易所李輝副總經(jīng)理帶隊(duì)赴萬科走訪，傳達(dá)國(guó)務(wù)院關(guān)于“部署走訪上市公司工作、推動(dòng)上市公司高質(zhì)量發(fā)展全國(guó)視頻會(huì)議”的精神，了解萬科經(jīng)營(yíng)情況，傾聽企業(yè)訴求，協(xié)調(diào)解決企業(yè)發(fā)展難題，要求有關(guān)部門加大對(duì)深圳優(yōu)質(zhì)上市公司支持力度，助力公司高質(zhì)量發(fā)展。

作為行業(yè)引領(lǐng)者，萬科企業(yè)股份有限公司是一家同時(shí)在深交所和香港聯(lián)交所上市的公司，成立于1984年，經(jīng)過近四十年的發(fā)展，已成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，公司業(yè)務(wù)聚焦全國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。2016年公司首次躋身《財(cái)富》“世界500強(qiáng)”，目前位列第178位。

為上市公司高質(zhì)量發(fā)展提供更多機(jī)制保障

無論在什么時(shí)期，萬科都在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作出引領(lǐng)性的判斷。

萬科始終堅(jiān)持為普通人提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，通過自身努力，為滿足人民對(duì)美好生活的各方面需求，做出力所能及的貢獻(xiàn)。目前，公司所搭建的業(yè)務(wù)體系已初具規(guī)模：在住房領(lǐng)域，公司始終堅(jiān)持房住不炒，堅(jiān)持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”，2023年1—12月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3761億元，行業(yè)排名第二。在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)已延伸至商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物流倉(cāng)儲(chǔ)、酒店與度假等領(lǐng)域，并在多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域取得了領(lǐng)先地位，為更好地服務(wù)人民美好生活需要、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，上市32年以來，萬科年?duì)I業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率約25.7%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率約24.4%。公司連續(xù)31年現(xiàn)金分紅，平均分紅率33.4%，累計(jì)分紅1030.3億元，是歷年股權(quán)融資金額的2.81倍。深鐵入股萬科共耗資633.7億元，累計(jì)獲得現(xiàn)金股息分紅達(dá)215.7億元。2023年，萬科在全國(guó)共納稅533.7億元。

會(huì)上，萬科提及，近期各層級(jí)政府密集出臺(tái)各類有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，呈現(xiàn)出多角度、多部門、更靈活、更積極的態(tài)勢(shì)。比如，自《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》發(fā)布以來，部分房企經(jīng)營(yíng)貸環(huán)境有所改善。

公司還表示，去年三季度以來，深圳相關(guān)部門加大力度支持萬科發(fā)展。面對(duì)復(fù)雜的國(guó)際形勢(shì)和資本市場(chǎng)可能出現(xiàn)的非理性行為，深圳國(guó)資委和深圳地鐵堅(jiān)定支持的表態(tài)，對(duì)萬科被做空的情況給予了正面的有力回?fù)?。接下來，萬科將積極落實(shí)相關(guān)要求，積極銷售，努力做好經(jīng)營(yíng)，繼續(xù)努力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

深圳市中小企業(yè)服務(wù)局呂哲局長(zhǎng)表示，深圳市已建立針對(duì)上市公司的“一對(duì)一”定點(diǎn)聯(lián)系機(jī)制，未來將結(jié)合這一次國(guó)務(wù)院會(huì)議精神，進(jìn)一步把聯(lián)系機(jī)制做實(shí)做透，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)上市公司支持力度，為上市公司高質(zhì)量發(fā)展提供更多機(jī)制保障。

積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

當(dāng)下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，而房地產(chǎn)新模式的探索是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，新舊模式的轉(zhuǎn)換顯然是一個(gè)漫長(zhǎng)而痛苦的過程。

早在6年前就喊出“活下去”的萬科，比同行更早地進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。

值得注意的是，在行業(yè)轉(zhuǎn)型的艱難時(shí)期，萬科保持穩(wěn)健，財(cái)務(wù)狀況良好，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已連續(xù)14年為正，銷售規(guī)模保持在頭部陣營(yíng)。

在2023年10月20日的萬科媒體交流會(huì)上，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張海認(rèn)為當(dāng)前行業(yè)環(huán)境已發(fā)生較大變化，客戶已成為最寶貴的資源。在張?？磥?，萬科這些年的種種探索與實(shí)踐，都是“推動(dòng)變化，并成為變化”的過程。

郁亮持同樣的觀點(diǎn)，“沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。”在他看來，每個(gè)企業(yè)都要適應(yīng)時(shí)代的變化，做時(shí)代需要的事情，才可能做到成功。

郁亮認(rèn)為，住房市場(chǎng)需求已經(jīng)從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。目前客戶對(duì)居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對(duì)新需求的市場(chǎng)供應(yīng)是不充分的。

深市房企呈邊際改善跡象

近一段時(shí)間，資本市場(chǎng)股債齊發(fā)力，房企融資環(huán)境持續(xù)改善。伴隨支持房企合理融資需求的積極信號(hào)持續(xù)釋放，房企的風(fēng)險(xiǎn)出清逐步轉(zhuǎn)入新階段，為后續(xù)復(fù)蘇不斷積聚動(dòng)力。

以深市為例，股權(quán)融資方面，2023年2家深市房企完成再融資，1家公司獲證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)。

行業(yè)融資趨勢(shì)回暖。根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2024年1月65家典型房企的融資總量為414.54億元，環(huán)比增加25.5%，新增債券類融資成本3.33%，環(huán)比降低0.36個(gè)基點(diǎn)（pct），同比降低0.78個(gè)基點(diǎn)。

支持房企合理融資需求的積極信號(hào)不斷釋放，上市房企基本面持續(xù)改善。

披露業(yè)績(jī)預(yù)告的深市上市房企中，15家公司預(yù)計(jì)盈利，預(yù)計(jì)累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)最高合計(jì)45.83億元，其中5家公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)盈利增長(zhǎng)，津?yàn)I發(fā)展預(yù)計(jì)盈利5億元至5.5億元，同比增長(zhǎng)超90%，沙河股份預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.6億元至5.5億元，同比增長(zhǎng)超85%。

4家公司預(yù)計(jì)扭虧為盈，其中榮盛發(fā)展在“保交樓”政策支持下，公司業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，預(yù)計(jì)2023年度盈利4億元至6億元，同比增長(zhǎng)約102%，*ST新聯(lián)因公司2023年完成破產(chǎn)重整，公司業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，預(yù)計(jì)2023年度盈利3億元至4.5億元，同比增長(zhǎng)約109%。

此外，9家公司預(yù)計(jì)虧損大幅收窄，其中金科股份預(yù)計(jì)減虧136億元以上，中南建設(shè)預(yù)計(jì)減虧42億元以上，華僑城A預(yù)計(jì)減虧37億元以上。

華泰證券表示，1月以來，隨著監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)支持力度的強(qiáng)化，地方政府也紛紛積極配合，加大需求端政策支持力度，并推進(jìn)監(jiān)管層扶持政策落地，期待政策能夠推動(dòng)行業(yè)信心修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間。繼續(xù)看好核心城市儲(chǔ)備充沛的房企以及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。

平安證券表示，近期地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，除一線城市相繼優(yōu)化限購(gòu)?fù)?，全?guó)首批城中村改造專項(xiàng)借款發(fā)放，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制亦逐步推動(dòng)落實(shí)。一方面融資端政策支持有利于緩解行業(yè)短期流動(dòng)性壓力，另一方面新一輪地方政策優(yōu)化有望帶來區(qū)域樓市量?jī)r(jià)企穩(wěn)。

校對(duì)：李凌鋒

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