（原標題：魏晨陽：持續(xù)探索中國不動產金融新模式）

黨的二十大報告指出，高質量發(fā)展是全面建設社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務。作為國民經濟的支柱產業(yè)，我國不動產行業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展，對經濟增長模式轉型升級、人民生活品質長久提升，其重要性不言而喻。建立與中國不動產發(fā)展相匹配的、兼具市場深度和廣度、高效且靈活的金融循環(huán)模式，更是當下不動產新發(fā)展模式探索的當務之急。

中國公募REITs的誕生，是中國不動產金融發(fā)展的新里程碑。迄今為止，我國REITs市場建設穩(wěn)步推進，為盤活存量、優(yōu)化配置、助力經濟高質量發(fā)展等一系列重大問題，提供了全新的思路和契機。在公募REITs市場建設啟動一年多之際，總結各方探索的經驗和思考，恰逢其時，意義重大。

基于此，清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心與招商局集團旗下招商蛇口聯(lián)合策劃，邀請中國證監(jiān)會原主席肖鋼、原副主席高西慶、中國房地產協(xié)會副會長張其光、招商局集團總會計師周松擔任主編，匯集來自政策部門、金融機構、投資機構、中介機構、行業(yè)研究等十余家頭部機構的超過30名資深專家，歷時一年，多方研討，數易其稿，形成了30余萬字的著作成果。

清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心，依托清華五道口在政策、學術與行業(yè)領域的研究優(yōu)勢與廣泛資源，聚焦行業(yè)重大政策與實踐課題，立足于嚴謹的理論與實證研究，通過與政策部門、學術及市場機構的溝通，推動政策改革完善、探索行業(yè)最佳實踐、促進國際交流合作。中心自成立之初，始終關注中國REITs市場的創(chuàng)新探索，通過課題研究、研討會、調研等形式，探討公募REITs的發(fā)展和痛點、長租房REITs的設計以及如何盤活如水利基礎設施、商業(yè)不動產等大規(guī)模存量資產問題。招商局是中國民族工商業(yè)的先驅，具有銀行、證券、基金、保險、資管、租賃等全價值鏈金融體系。招商蛇口是改革開放初期，我國第一個外向型經濟開發(fā)區(qū)，也是真正意義上的第一個產業(yè)園區(qū)。產業(yè)園區(qū)是最具基礎設施公募REITs基因的資產品類之一，具備資產范圍廣、戰(zhàn)略定位高、經濟貢獻大、收益水平好等特點。不動產金融研究中心與招商蛇口攜手策劃，邀請行業(yè)專家聯(lián)合編著本書，具有重要的實踐意義。

在中國REITs市場起步之際，本書力求高質量完成三方面的工作：一是結合國際經驗和典型案例，對REITs市場發(fā)展的有關理論、機制設計和政策演變背后的核心邏輯，做全面梳理，為行業(yè)提供宏觀視角的參考；二是結合現(xiàn)階段從一級市場到二級市場的全流程，復盤實操中的核心觀察與典型案例，以便讀者對當前實踐的各關鍵環(huán)節(jié)，有全面的了解；三是兼顧動態(tài)的視角，對REITs市場未來發(fā)展的法律、政策和市場機制等頂層設計，做前瞻性的探討和審慎建議。籍此，我們希望為中國不動產金融的這項重大創(chuàng)新，在當前實踐方面提供全面的參考，在長期政策與機制設計方面提供思考的素材與借鑒。

全書從策劃到編寫，歷時一年，令人難忘。聯(lián)合策劃于2021年底啟動，2022年1月課題組正式開題。開題研討會上，肖鋼主席聽取專家分析、對本書撰寫的目的意義、邏輯框架和研究重點給予指導，并提出希望本書結合理論與實踐、中國與國際、當前與未來、戰(zhàn)略與策略、藝術與技術，向行業(yè)普及知識，成為權威性輔導類資料，教育、培訓和服務市場主體，成為我國公募REITs實踐的必讀書。隨后，在肖鋼主席、高西慶副主席、張其光副會長、周松總會計師及相關政策部門多位領導的指導下，課題組專家積極克服疫情、遠距離溝通等不利因素，夜以繼日，通力合作；在多次線上會議、線下研討中，書稿幾經修改，于2022年10月完稿并舉辦成果研討會。

本書共十五章，從百年變局和世紀疫情下中國宏觀經濟運行的大背景出發(fā)，探討發(fā)展中國公募REITs的緊迫性和必要性，剖析政策演進要點，全面復盤我國公募REITs落地一年多的實際表現(xiàn)，結合案例，分析亮點與痛點。書中著眼于公募REITs項目上市全流程，詳細介紹實操環(huán)節(jié)經驗，包括底層資產合規(guī)要求、可轉讓性、資產重組方式、注冊審核要求等多方面內容。同時，本書也涉及公募REITs產品生命周期中的多方面知識，如會計處理、資產估值、交易制度、投資者結構以及投資風險等。為進一步完善中國公募REITs體系，促進其健康發(fā)展，本書還重點針對REITs發(fā)展的關鍵性問題，提出優(yōu)化建議：譬如法律結構、治理模式、稅收政策、資本結構，以及國有資產轉移問題等，希望能為政策部門與行業(yè)提供更多參考。我們希望通過這本專著，系統(tǒng)回答三個關鍵性問題：其一，公募REITs的誕生對中國經濟發(fā)展有什么意義？第二，在不動產行業(yè)調整、轉型過程中，公募REITs扮演了什么樣的角色？最后，公募REITs對于完善我國資本市場，構建全新金融體系的意義，應該如何理解？這些問題我們將在書中一一做出解答。需要說明的是，成書過程也是市場不斷動態(tài)演進的過程，因定稿和出版時限，本書對于上市REITs案例的援引、針對制度設計等討論的背景時間截至2022年9月底，共涉及17只上市REITs，包括三單保租房，并將擴容擴募的討論納入其中。對政策和市場發(fā)展的持續(xù)更新，期待在未來再版中呈現(xiàn)。本書篇幅較長、圖表眾多，內容難免疏漏，望廣大讀者諒解，歡迎及時聯(lián)系課題組指正。

各界專家應邀指導并共同編寫此書，貢獻了大量寶貴時間，給予深入細致的專業(yè)指點。感謝本書主編、課題指導專家肖鋼主席、高西慶副主席、張其光副會長、周松總會計師，就本書的立意、框架與重點，為課題組提供了高屋建瓴的指導和見解，以及具體詳實的編寫建議。證監(jiān)會的閆云松博士為本書核心思路和方向提供了重要參考。相關政策部門領導也對本書內容，尤其是政策建議觀點的形成給予了重點指導。鄧永恒教授憑借深厚的研究背景和豐富的國際經驗，為國際章節(jié)的撰寫提供了重要思路。另外，本書也得到招商局集團繆建民董事長的高度重視和大力支持，在此深表感謝！

感謝所有執(zhí)筆專家，各機構資深專家通力合作，貢獻了高質量的內容和審慎的洞見。按章節(jié)順序（重要性不分先后），他們是：中國社會科學院的蔡真，中信證券的劉煒敏、張文博，中倫律師事務所的魏軼東，招商證券的蔣明華、胡海若、趙慶、王素芬、馬佳、謝黎曄，博時基金的吳云、胡海濱，中金公司的張永誠、潘偉、夏露蟾、李映雪，畢馬威中國的馮治國、趙彧瑞、肖莨月，德勤中國的吳汪斌、劉亞華、王利星，戴德梁行的胡峰、楊枝、張愷玲，不動產金融研究中心的郭翔宇、魏晨陽，高和資本的周以升、湯益軒，招商蛇口的余志良、熊靜、劉莉。此外，也要感謝證監(jiān)會的閆云松以及招商證券的左飛、趙可、招商基金的徐勇、王戎的參與，為課題組提供了大量有益的觀點和材料。

感謝招商蛇口的領導和團隊——許永軍、蔣鐵峰、黃均隆、余志良、熊靜、劉莉，以及不動產金融研究中心副主任周以升和郭翔宇、曲悅、余健三位老師。雙方團隊精心策劃、共同努力，招商蛇口團隊對于本書統(tǒng)籌及協(xié)調，特別是實操章節(jié)框架設計、編撰思路、案例素材等均給予了巨大的支持和幫助，提出了很多中肯的意見，推動了本書很多觀點的形成。周以升、熊靜對課題合作和政策建議展望內容做出積極貢獻，郭翔宇在撰稿、統(tǒng)稿、審稿方面貢獻良多，曲悅、劉莉在雙方合作、課題組工作協(xié)調、會議和調研組織以及出版工作統(tǒng)籌方面做了大量工作。

在此，還要感謝中國出版集團中譯出版社給予我們專業(yè)而精準的支持建議。

向史而新，循脈而行，本書以針對我國公募REITs的全面復盤、客觀對照與審慎建議展望為起點，集理論性、專業(yè)性、實操性、前瞻性、權威性于一體，為中國公募REITs市場的發(fā)展與金融新格局的構建提供解讀和借鑒，為中國不動產金融大循環(huán)的建設，盡研究者、實踐者和探索者的綿薄之力。籍此，期待我國不動產金融的良性大循環(huán)、我國金融的新藍海和新生態(tài)早日實現(xiàn)，期待我們在更加富強、平等、幸福的社會機制中與時俱進！

本文系未央網專欄作者:清華大學金融科技研究院 發(fā)表，內容屬作者個人觀點，不代表網站觀點，未經許可嚴禁轉載，違者必究！

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