（原標(biāo)題：上海中考改革撼動(dòng)學(xué)區(qū)房炒作，30平老破小還能賣到700萬(wàn)嗎？）

當(dāng)學(xué)區(qū)房炒作的潮水退去，才能看到誰(shuí)在裸泳。

3月16日下午，上海市教委正式公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》)?！秾?shí)施辦法》規(guī)定，從2022年起，本市高中階段學(xué)校招生錄取工作分為自主招生錄取、名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取和統(tǒng)一招生錄取三種類型。

其中，名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取是上?！吨锌几母锓桨浮反_定的招生錄取新辦法。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計(jì)占市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃的50%-65%。與改革前相比，名額分配比例進(jìn)一步擴(kuò)大。

按不少家長(zhǎng)的理解，不少過(guò)去被他們“嫌棄”的公辦“菜中”，將得到比過(guò)去更多的把孩子送入名校的機(jī)會(huì)。相應(yīng)的，一些被熱捧的民辦初中，例如華育、蘭生復(fù)旦等，過(guò)往八成左右的學(xué)生都能進(jìn)入“四校”(上海中學(xué)、復(fù)旦附中、華師大二附中、交大附中)的現(xiàn)象，今后卻不大可能出現(xiàn)了。

雖然被稱作“新政”，但其實(shí)早在2018年3月，上海市教委便已發(fā)布了《上海市進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)?？荚囌猩贫雀母飳?shí)施意見》。今日網(wǎng)上熱傳的諸多“重磅”內(nèi)容，在3月22日“上海教育”公眾號(hào)的推文中都可以找到。

三年過(guò)去，早就傳出風(fēng)聲的上海中考改革宛如一枚深水炸彈，緩緩沉入了水底，直到昨日被正式引爆。

在新政發(fā)布的24小時(shí)內(nèi)，“上海學(xué)區(qū)房”快速登上微博熱搜，多個(gè)地產(chǎn)主題的微信群中流傳著一張“梅園房子估價(jià)一夜之間從430萬(wàn)跌到370萬(wàn)”的論壇截圖，一位梅園區(qū)域的二手房中介緊急給多位售房客戶去電……

真假信息漫天飛舞，不禁讓人發(fā)問(wèn)，上海學(xué)區(qū)房要變天了？

“雙學(xué)區(qū)房”一年漲價(jià)70%

2020年，上海的學(xué)區(qū)房剛剛經(jīng)歷了一波“魔幻上漲”。

其中頗具代表性的梅園二街坊，對(duì)口浦東福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)和建平西校，由于小學(xué)和初中均為“牛校”，被稱為“雙學(xué)區(qū)”房。2020年3月，“公民同招”“民辦搖號(hào)”政策公布后，梅園二街坊的小區(qū)均價(jià)一路上揚(yáng)。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)從每平方米10.64萬(wàn)漲到了如今的18.14萬(wàn)。

據(jù)了解，該小區(qū)建于1986年，房齡超過(guò)20年，大多戶型面積在30-55平方米之間，正是俗稱的“老破小”。但掛牌房源中，任意一套30多平的一居室，都在700萬(wàn)以上，最便宜的一套掛牌718萬(wàn)。

除了部分“明星學(xué)區(qū)房”外，“學(xué)區(qū)房”整體近年來(lái)漲價(jià)趨勢(shì)也很顯著。

易居研究院報(bào)告顯示，以浦東大三林板塊(包含前灘)、張江板塊和黃浦區(qū)三個(gè)學(xué)區(qū)相對(duì)熱的區(qū)域?yàn)槔?019年這三個(gè)區(qū)域的價(jià)格比較穩(wěn)定，到了2020年，尤其是第二季度開始，這三個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了明顯上漲。

2020年全年上海新建商品住宅成交均價(jià)為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。去年學(xué)區(qū)房炒作較多的大三林板塊2020年全年新建商品住宅成交均價(jià)為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。而黃浦區(qū)的二手學(xué)區(qū)房，2020年4月的均價(jià)為81602元/平方米，到了2020年12月，則上漲至88902元/平方米，漲幅亦高達(dá)9%。易居研究院認(rèn)為，上述學(xué)區(qū)房漲幅明顯偏大，說(shuō)明價(jià)格虛高。

業(yè)主松口稱“價(jià)格可以談”

田先生(化名)是梅園五街坊的一位業(yè)主，據(jù)他介紹，自己的房子面積也是三十多平方米，而且是“三學(xué)區(qū)”，除了對(duì)口優(yōu)質(zhì)小學(xué)和初中以外，還對(duì)口上海市示范園冰廠田幼兒園。

然而如今，他感到有些焦慮，“完了，看來(lái)我梅園房子要歇菜了”。

田先生告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，由于想讓孩子上國(guó)際學(xué)校，他并不準(zhǔn)備使用這套房學(xué)區(qū)名額，也沒有居住打算，而是作為投資，因此對(duì)房子的價(jià)值變動(dòng)非常敏感。

除了田先生這樣的業(yè)主，不少中介也為此忙碌了起來(lái)。中考改革發(fā)布后，梅園的一位鏈家二手房中介小鄭(化名)忙著給自己手上的多位客戶打電話，協(xié)調(diào)房屋出售的問(wèn)題。

“很多業(yè)主并不急，還是持觀望態(tài)度。有一位比較急著賣房的業(yè)主，我問(wèn)他能不能稍微降價(jià)，他說(shuō)如果有意向買家，可以先看房然后談價(jià)格。”小鄭透露。

而另一位中介小陳則表示，新政出來(lái)后，業(yè)主會(huì)需要一段時(shí)間消化。“一下子讓他降價(jià)賣房，他很難接受，只能靠自己反應(yīng)過(guò)來(lái)。”

據(jù)小陳介紹，3月17日晚上，鏈家內(nèi)部會(huì)召開與新政解讀相關(guān)的內(nèi)部培訓(xùn)直播，重點(diǎn)培訓(xùn)中介人員如何與業(yè)主、買家進(jìn)行中考改革相關(guān)內(nèi)容的溝通。

相比一手房受到成本、限價(jià)限制，二手房市場(chǎng)的價(jià)格則更多與市場(chǎng)情緒相關(guān)。

中考改革發(fā)布后，唱衰學(xué)區(qū)房的聲音，分貝逐漸增大。一位網(wǎng)友在上海本地生活類平臺(tái)“籬笆網(wǎng)”上發(fā)帖，將在去年學(xué)區(qū)房上漲瘋狂的背景下買房的人稱作“韭菜”，“中考新政兩年前就發(fā)了啊現(xiàn)在才醒，20萬(wàn)一平的學(xué)區(qū)房砸誰(shuí)手里”。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，中考改革就是叫大家多做雞頭，別做鳳尾，弱化大家對(duì)所謂優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的需求度。接下來(lái)，所謂的“中學(xué)學(xué)區(qū)房”會(huì)先降溫，尤其是最近一段時(shí)間亂炒的一些高價(jià)學(xué)區(qū)房，價(jià)格會(huì)慢慢下調(diào)。

東原證券零售與教育首席研究員吳勁草則持不同觀點(diǎn)，他表示，現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房格局，是通過(guò)氛圍，人口聚集等因素，選擇的其實(shí)本質(zhì)上不是學(xué)校，而是“人口聚集片區(qū)”。“初中學(xué)區(qū)房”本質(zhì)上也不是“看初中”，而是“看人口聚集，從小學(xué)到初中就近上的片區(qū)”。加之現(xiàn)在的政策是2018年就已經(jīng)發(fā)布的，2022年政策實(shí)施對(duì)于目前的學(xué)區(qū)房格局，不會(huì)有特別的影響。

不過(guò)，吳勁草也認(rèn)可，二手房市場(chǎng)是由大家的共同預(yù)期組成的，具體后續(xù)情況如何，要看市場(chǎng)情緒的變化。

“利好”實(shí)為偽命題？

在上海本地論壇“寬帶山”中，除了唱衰高價(jià)學(xué)區(qū)房的帖子，也出現(xiàn)了“利好”學(xué)區(qū)房的討論。

其中一則《炒房中介速度真快，新云臺(tái)學(xué)區(qū)房暴漲了》的帖子，貼出了數(shù)套“海上國(guó)際花園”的房源截圖，聲稱中考改革后，多套房源掛牌價(jià)從6萬(wàn)跳漲到了10萬(wàn)。記者致電中介求證，發(fā)現(xiàn)這是不實(shí)信息，掛牌五萬(wàn)左右的房源均為商住房，今天并未有房東漲價(jià)。

不過(guò)中介稱，新政對(duì)于海上國(guó)際花園所在的學(xué)區(qū)確實(shí)是個(gè)“利好”。中考改革公布后，網(wǎng)上流傳了四種不同的學(xué)區(qū)組合，有人制作了表格，分別分析新政對(duì)該類型學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)預(yù)期影響的判斷。

分析中，海上國(guó)際花園小區(qū)對(duì)口的學(xué)校是北蔡鎮(zhèn)中心小學(xué)和新云臺(tái)中學(xué)，被認(rèn)為是“牛小+菜中”的組合，預(yù)測(cè)稱房?jī)r(jià)將會(huì)“大漲”。

據(jù)新民晚報(bào)報(bào)道，2019年，除去回原籍考試以及參加隨遷子女升學(xué)考，新云臺(tái)中學(xué)僅有9人參加中考。也就是說(shuō)，即使按照個(gè)位數(shù)的分配名額計(jì)算，仍有相當(dāng)比例畢業(yè)生都能升入較為優(yōu)質(zhì)的高中。

吳勁草指出，新云臺(tái)中學(xué)這類是極端情況，比如因?yàn)槊~分配，前2名的人得以通過(guò)名額分配以較低分?jǐn)?shù)上了建平高中。這兩年也許會(huì)有人因?yàn)檫@個(gè)原因買對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房，但這并不是可持續(xù)路徑。未來(lái)如果真的人員流入，達(dá)到了100人一個(gè)年級(jí)，分配到的名額卻很可能沒有太大的變化。

而對(duì)于大部分的非一流中學(xué)，中考改革會(huì)使得生源流失減少。但由于“四校”基本上沒有名額分配，略遜一級(jí)的“八大金剛”類高中如建平給一個(gè)初中分配的名額也在2個(gè)以下。所以名額只是1到2的變化，不足以構(gòu)成人口流入的傾向。

“基本上很少有人，會(huì)因?yàn)槎嗔艘粋€(gè)建平高中的名額，去買六團(tuán)中學(xué)的學(xué)區(qū)房。”吳勁草表示。

正如上海市教委基教處處長(zhǎng)楊振鋒在接受訪問(wèn)時(shí)所言，今天上海的初中、小學(xué)的教育資源并不是不夠，而是出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的不均衡問(wèn)題。所以我們辦好每所學(xué)校，用政策引導(dǎo)每個(gè)家長(zhǎng)理性選擇家門口的學(xué)校，是我們本次政策的核心導(dǎo)向。

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