（原標題：8年多才承保200余單 “以房養(yǎng)老”破局路在何方？）

隨著老齡化快速演進，積極應(yīng)對社會養(yǎng)老顯得日益重要。不久前，中央金融工作會議指出要做好“五篇大文章”，其中就包括養(yǎng)老金融。

作為一種重要的養(yǎng)老金融產(chǎn)品，保險版“以房養(yǎng)老”在服務(wù)特定老年群體的養(yǎng)老需求方面具有獨特作用。不過，自2014年6月啟動試點以來，“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品累計承保200多單，仍顯“叫好不叫座”。8年多以來，這一業(yè)務(wù)似乎尚未走出探索狀態(tài)，但市場早已“時不我待”，不僅老齡化加速，而且房地產(chǎn)形勢發(fā)生了新變化，《民法典》也已落地實施。

在這樣的背景下，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)應(yīng)該如何捋順相關(guān)環(huán)節(jié)以破解難點，進一步發(fā)揮應(yīng)有價值？近日，記者就此采訪了多位客戶、業(yè)界人士及專家，嘗試找出解題的線索。

200多單“有話說”

保險版“以房養(yǎng)老”，即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，是一種將住房抵押與終身年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。

為開創(chuàng)養(yǎng)老保障新途徑，原中國保監(jiān)會于2014年6月發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，正式啟動老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，試點城市包括北京、上海、廣州以及武漢等4個城市，為有房產(chǎn)但沒有足夠養(yǎng)老金的老年人提供了一種養(yǎng)老選擇。

該業(yè)務(wù)的操作方式是，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

2015年3月，幸福人壽的首款住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品“幸福房來寶”獲批上市銷售，標志著“以房養(yǎng)老”試點進入實質(zhì)性運作階段。2018年7月31日，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險正式擴大到全國范圍。

據(jù)記者了解，8年多以來，共有4家保險公司獲得了開展住房反向抵押養(yǎng)老保險的資格，但僅有2家保險公司推出相關(guān)產(chǎn)品，而目前實際批量開展業(yè)務(wù)的僅有幸福人壽1家。幸福人壽相關(guān)人士向記者介紹，該公司“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)聚焦于老年人居家養(yǎng)老、增加養(yǎng)老金收入和終身領(lǐng)取等三大養(yǎng)老核心需求，目前覆蓋北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州、深圳和成都共計10個城市。

從規(guī)模來看，目前“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)量較小。幸福人壽提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年11月底，共有214位老人(147戶家庭)參與“以房養(yǎng)老”項目，平均投保年齡71歲。幸福人壽已發(fā)放養(yǎng)老金9700余萬元，參?？蛻羧司骂I(lǐng)取養(yǎng)老金近8000元，抵押房產(chǎn)總值近4億元。

南開大學(xué)金融學(xué)院養(yǎng)老與健康保障研究所所長朱銘來對記者表示，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開展8年多以來所取得的進度并不令人意外，這項業(yè)務(wù)的推廣在國內(nèi)面臨很大難度，可以理解保險公司對此普遍持有的謹慎保守態(tài)度。“一個重要的問題是，老年人住房反向抵押養(yǎng)老涉及財產(chǎn)遺贈權(quán)利的新型分割，挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)的‘養(yǎng)兒防老’理念，老年人及其子女需要一個接受的過程。”朱銘來說。

“以房養(yǎng)老”較小的業(yè)務(wù)量，當然也引起了業(yè)界人士的關(guān)切。北京大學(xué)匯豐商學(xué)院風(fēng)險管理與保險研究中心主任雎嵐向記者分析了需求端老人群體的考量。一方面，受傳統(tǒng)觀念的影響，國人對反向抵押房產(chǎn)這一金融概念心存疑慮，加之保單條款設(shè)計相對復(fù)雜，流程繁瑣，因此老人群體的接受度不高；另一方面，房屋市場存在價格波動風(fēng)險，依據(jù)現(xiàn)有的保單條款，老人未來領(lǐng)取的養(yǎng)老金是以投保之時的房屋評估價值為依據(jù)的，一旦確定即不可更改。如果未來房價上漲，養(yǎng)老金的領(lǐng)取金額勢必低于預(yù)期，因此降低了購買意愿。另外，部分老人有其他來源的養(yǎng)老金，比如社保、家庭支持等，單一養(yǎng)老金的補充可能并不一定解決痛點。

盡管如此，考慮到“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)稍顯復(fù)雜，市場參與主體過少，供給側(cè)嚴重不足，加上房地產(chǎn)市場面臨新形勢，因此有的觀點認為該業(yè)務(wù)能取得這樣的成績也屬難能可貴。

“目前，‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)的銷售情況是符合我們預(yù)期的。”幸福人壽相關(guān)人士稱，總體來看，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)改善了特定老年群體晚年的生活質(zhì)量。所謂服務(wù)“特定老年群體”，意味著它不是大眾化產(chǎn)品，而只是少數(shù)老人愿意接受的小眾產(chǎn)品。作為市場化手段運作的一種補充養(yǎng)老方式，“以房養(yǎng)老”能讓老人們多一種養(yǎng)老選擇，是社會保障養(yǎng)老之外的一種補充。更進一步說，住房反向抵押養(yǎng)老保險僅僅是“以房養(yǎng)老”的一種形態(tài)，不會改變主流的社會養(yǎng)老模式。

潛在需求不小

“這種方式很大地改善了我的養(yǎng)老生活品質(zhì)！”在上海楊浦區(qū)控江路一套48平方米的老房子里，88歲的陳大爺神采奕奕地對記者說，這是他名下唯一住房。

“當時在報紙上看到‘以房養(yǎng)老’保險的報道，我就記住了。”陳大爺說，他自己是工薪階層，子女條件也一般，房子是自己最大的資產(chǎn)。2017年，經(jīng)過一系列評估后，82歲的陳大爺成為上海第一批嘗試“以房養(yǎng)老”的老年人。此后每年8月30日起，保險公司會自動將錢打到陳大爺?shù)馁~戶里，這成為他安享晚年的重要費用來源。

陳大爺也是上述214位參保老人中的一位。“以房養(yǎng)老”的市場基礎(chǔ)很明確，適用用戶也存在精準范圍，解決了部分特定老年人群體的剛性需求。雖然“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)在世界各國都屬小眾業(yè)務(wù)，但是它的潛在需求并不小。

根據(jù)幸福人壽統(tǒng)計，該公司迄今接到主動咨詢以及接觸的客戶群體已經(jīng)接近4000戶。

“自2015年3月公司開展業(yè)務(wù)以來，接待過數(shù)千名有投保意向的老人。”幸福人壽相關(guān)人士介紹，從目前參保老人情況看，不僅有空巢、孤寡、失獨老人，還包括支持父母投保的有子女家庭，其中無子女家庭占投?？倲?shù)一半，面對房產(chǎn)無人可繼承或退休金很低的現(xiàn)狀，“以房養(yǎng)老”是剛性需求，對特定老年群體晚年的生活質(zhì)量起到了顯著的改善作用。

整體上，已參?？蛻魧?ldquo;以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)滿意度較高。幸福人壽上述人士稱，目前該公司不曾接到任何形式的投?？蛻敉对V，甚至有幾戶老人擔(dān)心公司虧錢，曾提出將房產(chǎn)遺贈公司，體現(xiàn)出老年人對“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的認可。

從地域來看，珠三角、環(huán)渤海地區(qū)以及西部的重慶地區(qū)是“以房養(yǎng)老”受較多關(guān)注的地方，這也反映經(jīng)濟發(fā)展水平較高的城市，老人的心態(tài)相對開放，更容易接受新觀念。

供給面臨三大難題

根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，到2050年，中國65歲及以上人口將達到4.77億，占總?cè)丝诒壤龑⑦_到34.9%。隨著人口老齡化的進一步加深和傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的逐步轉(zhuǎn)變，“以房養(yǎng)老”的市場空間可能進一步加大，但該業(yè)務(wù)也面臨著較為明顯的現(xiàn)實難點。

總體而言，業(yè)務(wù)本身的復(fù)雜性是不容忽視的因素。從業(yè)務(wù)流程來看，反向抵押養(yǎng)老保險是一項涉及主體相當多的復(fù)雜業(yè)務(wù)。由于房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的占比相當重，其中不僅涉及各種評估、公證、法律事宜，還有復(fù)雜的家庭人情問題，因此在業(yè)務(wù)開展中會牽扯到多個環(huán)節(jié)和外部機構(gòu)。

據(jù)幸福人壽的業(yè)務(wù)經(jīng)驗，正常情況下，一單反向抵押業(yè)務(wù)順利走完流程最快也要兩個月的時間。截至目前，耗時最長的一單反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，從投保意向達成到所有流程完成，共計9個月。

朱銘來提及，房產(chǎn)估值本身是一項艱巨的工作，目前整個行業(yè)缺乏科學(xué)的定價體系，這是開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。理論上，其他金融機構(gòu)也可以開展該項業(yè)務(wù)，保險公司的優(yōu)勢在于精算技術(shù)。不過，目前的精算規(guī)則并未明確，成為阻礙該項業(yè)務(wù)規(guī)?；牧硪灰?。

對于供給端的保險公司來說，推進“以房養(yǎng)老”顯然面臨著較大的現(xiàn)實壓力。幸福人壽相關(guān)人士表示，當前看主要有三個方面：

一是“以房養(yǎng)老”項目周期長、前期現(xiàn)金流壓力較大。不同于傳統(tǒng)保險業(yè)務(wù)形態(tài)，幸福人壽“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)屬于創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，除非客戶提前贖回，一般情況下只有客戶身故后公司才能實現(xiàn)債權(quán)、結(jié)算收益，因此短期內(nèi)無法產(chǎn)生經(jīng)濟效益，也不能在當年度銷售業(yè)績中產(chǎn)生直觀的價值體現(xiàn)。業(yè)務(wù)前期現(xiàn)金流壓力較大，財務(wù)投入產(chǎn)出比較低，也對償付能力有所影響?；趦敻赌芰Φ膲毫?，公司也無法大面積開展此項業(yè)務(wù)。

二是房價波動風(fēng)險日益嚴峻。老年人住房反向抵押的周期較長，有的甚至長達幾十年。在此期間，房價會發(fā)生不同程度的波動。目前，我國部分城市的房價波動較大，導(dǎo)致保險公司和投保人對于房產(chǎn)未來價格走勢產(chǎn)生認識上的差異，這也是導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)難以順利推廣的原因之一。

雎嵐在分析保險公司業(yè)務(wù)積極性不高的原因時，也提及了房產(chǎn)價值因素。“以房產(chǎn)價值波動為例，保單存在一定的定價風(fēng)險，如果承保之后房產(chǎn)標的的價格開始下跌，保險公司仍然需要依據(jù)合同約定按時給付養(yǎng)老金，在未來可能會面臨虧損。”雎嵐說。

三是關(guān)于房屋債權(quán)的確認?！睹穹ǖ洹穼嵤┖?，公證遺囑效力不再優(yōu)先。公證遺囑效力存在被臨終前最后一次有法定效力的遺囑覆蓋的可能，房屋債權(quán)的實現(xiàn)也容易遇到阻礙，保險公司實現(xiàn)權(quán)益也受到挑戰(zhàn)。保險公司需要提前在老人生前面訪時開展必要的提醒和教育，即老人另設(shè)遺囑變更房產(chǎn)繼承人前，一定要通知公司履行變更程序，方視為生效，但在實際操作中仍存在執(zhí)行困難。

如何破局？

雎嵐認為，為解決“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開拓難，可以提升保單設(shè)計的靈活性，充分考慮到未來可能發(fā)生的房價變化風(fēng)險。同時，參照國際經(jīng)驗，政府可以出臺制定相關(guān)住房反向抵押養(yǎng)老保險制度，比如由政府出面擔(dān)保，進而降低因房價波動等原因而引致的參與主體風(fēng)險。

幸福人壽“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)負責(zé)人坦言，這個業(yè)務(wù)亟待國家政府從財稅方面給予扶持機制，鼓勵試點業(yè)務(wù)健康發(fā)展。比如，針對反向抵押業(yè)務(wù)產(chǎn)生的貸款利息收入免征相關(guān)稅費，以及針對涉老業(yè)務(wù)免除房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費等。

該負責(zé)人還呼吁有關(guān)方面對“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)鏈條的相關(guān)環(huán)節(jié)給予保障。例如，在抵押權(quán)與解押處置方面，由于“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)抵押權(quán)在先，房產(chǎn)處置在后，保險人與繼承人辦理繼承過戶須先解押房產(chǎn)，解押后如何保障抵押權(quán)人順利實現(xiàn)債權(quán)，需要政策在房產(chǎn)登記管理條例等方面予以明確。另外，還有物權(quán)與繼承權(quán)的問題，處置時繼承人若無生活來源、無生活能力時，房產(chǎn)抵押物無法行使處置，或者基于公民居住權(quán)，繼承人若對抵押房產(chǎn)占用不騰房，執(zhí)行中繼承法的繼承權(quán)與他項權(quán)的矛盾將影響債權(quán)順利實現(xiàn)。

此外，雎嵐認為，在老齡化日益加深的當下，不僅存在“養(yǎng)老貴”，還存在“養(yǎng)老難”的問題。通過保險融資，可以在一定程度上化解養(yǎng)老金不足的問題。同時，保險公司可積極考慮提供相應(yīng)的養(yǎng)老配套服務(wù)，比如房屋“適老化”改造、老人照護服務(wù)等，以應(yīng)對“養(yǎng)老難”的問題。具有溫度的服務(wù)，不僅可以增加既有客戶黏性，也可以吸引潛在客戶，從而有效應(yīng)對養(yǎng)老的雙重痛點。

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