（原標(biāo)題：世邦魏理仕：技術(shù)創(chuàng)新和消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)演變）

12月7日，世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展中的商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)與機(jī)遇》指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在邁向更加注重經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、可持續(xù)發(fā)展和提升人民生活質(zhì)量的高質(zhì)量增長(zhǎng)階段，換擋提質(zhì)的新引擎引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)需求發(fā)生結(jié)構(gòu)性變革。

報(bào)告深入剖析了消費(fèi)新訴求、企業(yè)新勢(shì)能、品質(zhì)空間、提質(zhì)增效和綠色發(fā)展等五大趨勢(shì)，以及由此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響，并為投資者指出新的投資機(jī)遇。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“在技術(shù)創(chuàng)新和消費(fèi)升級(jí)并駕齊驅(qū)的浪潮下，企業(yè)戰(zhàn)略和居民消費(fèi)行為正在發(fā)生改變。投資者可以重點(diǎn)關(guān)注受益于產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和消費(fèi)升級(jí)的重點(diǎn)城市生命科學(xué)園區(qū)和長(zhǎng)租公寓，并深入挖掘商辦及倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊的投資機(jī)會(huì)，構(gòu)建高質(zhì)量資產(chǎn)組合?！?/p>

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)寫(xiě)字樓需求上升

報(bào)告指出，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)成為優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓和研發(fā)設(shè)施的增量需求，尤其是人才資源富集的一二線城市是企業(yè)選址擴(kuò)張的重點(diǎn)。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新升級(jí)的背景下，新一代信息技術(shù)、生物技術(shù)、高端裝備制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速崛起。與傳統(tǒng)制造業(yè)不同，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具備智力和技術(shù)資本高度密集的特性，因而優(yōu)質(zhì)辦公和研發(fā)空間在其工作場(chǎng)景中占據(jù)更加重要的地位。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，戰(zhàn)略性新興企業(yè)在全國(guó)寫(xiě)字樓新租交易的面積占比自2019年的24.6%提升至目前的32.5%，在京滬商務(wù)園區(qū)中的占比超過(guò)70%。

此外，企業(yè)對(duì)辦公空間品質(zhì)的日益重視是高質(zhì)量發(fā)展背景下另一個(gè)重要的結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)。今年前三季度，全國(guó)18個(gè)主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量創(chuàng)下占比97%的歷史新高，而在一線城市中，甲級(jí)樓宇對(duì)乙級(jí)樓宇的擠出效應(yīng)更加明顯。

投資方面，世邦魏理仕建議中長(zhǎng)期的機(jī)構(gòu)投資者優(yōu)先關(guān)注未來(lái)現(xiàn)金流鎖定性良好的一線城市核心區(qū)位超甲級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓資產(chǎn)。此外，經(jīng)世邦魏理仕研究部測(cè)算，中國(guó)內(nèi)地寫(xiě)字樓資產(chǎn)過(guò)去十年的收益率表現(xiàn)與全球90%以上的主要市場(chǎng)呈現(xiàn)低相關(guān)或負(fù)相關(guān)性，這將為全球投資者提供分散化投資的選項(xiàng)。

長(zhǎng)租公寓進(jìn)入加速發(fā)展期

目前，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓的發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，將成為國(guó)內(nèi)1.5億租房人群改善居住品質(zhì)的優(yōu)先選項(xiàng)。

在這條發(fā)展軸線上，長(zhǎng)租公寓的投資機(jī)會(huì)脫穎而出。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，全國(guó)租賃住宅大宗交易達(dá)到19宗，累計(jì)交易金額110億元，超過(guò)了前兩年的總和。

城市更新為投資者進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域提供良機(jī)。2015年至今，涉及物業(yè)類型變更的大宗交易共35筆，其中22筆改造或計(jì)劃改造為租賃住宅，酒店及低等級(jí)寫(xiě)字樓為主要改造來(lái)源。

以上海為例對(duì)比典型子市場(chǎng)乙級(jí)寫(xiě)字樓與長(zhǎng)租公寓租金坪效可以發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓在大部分區(qū)位擁有坪效溢價(jià)，在內(nèi)環(huán)外尤具普遍性。改造所帶來(lái)的租金收入提升以及地方政府對(duì)城市更新的政策支持將持續(xù)為投資者創(chuàng)造長(zhǎng)租公寓的投資良機(jī)。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望激活零售物業(yè)大宗投資

實(shí)體零售方面，線下消費(fèi)客流迅速反彈，顯示出實(shí)體門(mén)店在全渠道零售鏈中仍然具有不可替代的作用。實(shí)體門(mén)店正在迅速轉(zhuǎn)型為集消費(fèi)、服務(wù)、體驗(yàn)和社交屬性于一體的綜合性場(chǎng)所。世邦魏理仕認(rèn)為，“質(zhì)”重于“量”、體驗(yàn)驅(qū)動(dòng)銷售和社群營(yíng)造將是未來(lái)零售品牌強(qiáng)化實(shí)體門(mén)店網(wǎng)絡(luò)的重要方向。

零售物業(yè)的投資將迎來(lái)周期性的機(jī)會(huì)，但并非所有項(xiàng)目的表現(xiàn)都將會(huì)從市場(chǎng)復(fù)蘇中同等受益，運(yùn)營(yíng)能力將是重要的差異項(xiàng)。世邦魏理仕對(duì)上海零售物業(yè)市場(chǎng)的分析表明，業(yè)主的運(yùn)營(yíng)能力對(duì)項(xiàng)目出租率的影響比區(qū)位因素更為顯著。

此外，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望進(jìn)一步激活零售物業(yè)大宗投資。2023年3月，中國(guó)公募REITs試點(diǎn)再次擴(kuò)圍，包括購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等在內(nèi)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施被納入底層資產(chǎn)。目前，已有4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式獲批或在受理進(jìn)程中。

世邦魏理仕表示，從上述4只產(chǎn)品底層資產(chǎn)的具體情況來(lái)看，公募REITs對(duì)于二線城市購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、土地年期較短項(xiàng)目等目前大宗交易市場(chǎng)上關(guān)注度較低資產(chǎn)的流動(dòng)性提升具有積極作用，建議投資者可以關(guān)注相關(guān)PRE-REITs的投資機(jī)會(huì)。

校對(duì)：陶謙

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