3月5日，聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府工作報(bào)告提出，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

結(jié)合政府工作報(bào)告，以及基于對(duì)目前信息與對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，中國住房市場(chǎng)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整可能加速啟動(dòng)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)正在蔓延，僅靠融資等無法解決問題，必須靠長(zhǎng)效機(jī)制”

整體基調(diào)延續(xù)了2023年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范的基調(diào)。但不同的是，去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的是“持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，此次提出的是“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”，意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)正在爆發(fā)，正在蔓延，有可能蔓延到全行業(yè)和穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)。必須要將一個(gè)一個(gè)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，特別是房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)有序處置，包括企業(yè)自救、債務(wù)重組、收并購、破產(chǎn)清算等，避免風(fēng)險(xiǎn)無序蔓延導(dǎo)致爆發(fā)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

新模式、基礎(chǔ)性制度、管理機(jī)制等，都是新提法，都是從源頭上的模式、制度和機(jī)制入手(而不是就問題解決問題)。這意味著，當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)及控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，僅僅靠融資支持、需求端刺激等等，無法解決問題，必須要靠長(zhǎng)效機(jī)制。而這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，就是行業(yè)的新模式，即順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化過程中，3-4億的新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對(duì)于低成本、配套好、區(qū)位好的租賃住房、產(chǎn)權(quán)住房需求，打造新的供給模式，而現(xiàn)在的高價(jià)商品房為主的供應(yīng)模式無法解決，存在無法彌合的供求錯(cuò)配和失衡。

因此，必須要從供給側(cè)改革入手，加大保障性住房建設(shè)和供給。這就需要完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，也就是在“人房地錢”要素配置和良性循環(huán)。人的因素就是需求摸排、以需定建；房的因素就根據(jù)需求摸查，建立配租和配售組成的保障體系，“保障+市場(chǎng)”的平衡體系；地的因素就是以人和房的因素，決定地的供應(yīng)，要實(shí)現(xiàn)低成本、職住平衡、配套完善的組合；錢的因素就是根據(jù)房屋和土地供應(yīng)分析項(xiàng)目供應(yīng)，資金來源，包括融資對(duì)接機(jī)制下的貸款資金、保障房項(xiàng)目清單制下的公共資金、市場(chǎng)資金等。

基于此，預(yù)判2024年房地產(chǎn)政策，一是政策重點(diǎn)在打造新模式、基礎(chǔ)性制度，著力點(diǎn)就是大力度推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造等，解決結(jié)構(gòu)性的住房需求，以激活內(nèi)需潛力，構(gòu)建供需匹配、人房地錢良性循環(huán)的機(jī)制，讓新模式、基礎(chǔ)性制度建設(shè)有成效。

二是商品房管理重在融資對(duì)接機(jī)制落地，解決房企常態(tài)化融資需求，防范風(fēng)險(xiǎn)蔓延至穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)。同時(shí)，在需求端繼續(xù)紓困市場(chǎng)，穩(wěn)定企業(yè)內(nèi)源造血功能，從而修復(fù)土地出讓、開工和銷售，避免行業(yè)大起大落。特別是，避免2022-2023年的大幅度下行局面。

中金公司研究部

“建議投資者認(rèn)識(shí)到中國住房市場(chǎng)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整的加速啟動(dòng)”

中金在點(diǎn)評(píng)近期監(jiān)管層對(duì)保障房工作的進(jìn)一步動(dòng)員時(shí)，他們基于目前信息與對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，認(rèn)為未來有幾對(duì)關(guān)系值得關(guān)注：

租購比例的調(diào)節(jié)：目前中國城鎮(zhèn)范圍總體租戶占比可能仍不及25%，未來該比例大概率上升；

保障與商品的比例：存量視角下，當(dāng)前中國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)各類保障房的比例在7%左右(若計(jì)入棚改安置房則該比例在12.5%)，流量視角下未來保障房供給量與商品房更加平衡，存量占比逐步擴(kuò)大；

保障房?jī)?nèi)部的結(jié)構(gòu)：未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，保障性租賃住房仍將是保障房供給的主要組成部分，并在租賃市場(chǎng)內(nèi)取得更大市場(chǎng)份額；

整體住房供需的平衡：加速建立“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，是一個(gè)新亮點(diǎn)?？傮w而言，中國住房市場(chǎng)未來的結(jié)構(gòu)特征與分層特性將越來越顯著。

我們認(rèn)為當(dāng)下擬推行的住房供給調(diào)整是一種高度實(shí)用主義的策略。簡(jiǎn)而言之，未來住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的核心是“保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)”，這是順應(yīng)中國住房資產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在分化趨勢(shì)所做出的調(diào)整，同時(shí)令一部分中低收入人群可以暫時(shí)不進(jìn)入商品市場(chǎng)。

往長(zhǎng)期看，這將可能兼顧資產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)化(尤其對(duì)高端價(jià)格的約束弱化)、財(cái)政收支穩(wěn)定化、金融風(fēng)險(xiǎn)可控化、以及民生覆蓋擴(kuò)大化等多方面目標(biāo)，事實(shí)上可能是應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展挑戰(zhàn)最具實(shí)操可行性的策略之一，也符合供給側(cè)調(diào)整的大方針。因此，我們建議投資者在關(guān)注該策略對(duì)于短期房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響之外，更多認(rèn)識(shí)到該策略的長(zhǎng)期內(nèi)涵，以及中國住房市場(chǎng)(其實(shí)已經(jīng)內(nèi)生性需要做出的)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整的加速啟動(dòng)。

圖表：2024各地保障房供應(yīng)計(jì)劃

資料來源：各地政府官網(wǎng)，中指數(shù)據(jù)庫，中金公司研究部

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng) 趙然

“預(yù)計(jì)今年保障房將把這幾個(gè)指標(biāo)納入綜合考量”

今年的政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)“加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，繼續(xù)提出“加大保障性住房建設(shè)和供給”的要求。整體延續(xù)了去年所提出的“建立實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”的核心大政方向。

作為我國保障性住房體系的重要構(gòu)成部分，保障性租賃住房在“十四五”期間實(shí)現(xiàn)了顯著的飛躍式發(fā)展。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2021年到2023年我國已經(jīng)開工建設(shè)和籌集了共計(jì)547萬套保障性租賃住房。ICCRA監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前全國16個(gè)主要城市中，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的集中式租賃住房項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到3,019個(gè)，提供的房間總數(shù)達(dá)到917,801套(間)，年增長(zhǎng)率高達(dá)54.9%。部分城市，這一數(shù)字甚至實(shí)現(xiàn)了幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)。

年初以來，住建部密集調(diào)研，有力推動(dòng)保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)入“抓好落實(shí)”的新階段。具體來說，預(yù)計(jì)今年的保障性租賃住房建設(shè)不僅著眼于“人、房、地、錢”的核心要素排布，還將把以人為本、民生保障、綠色建筑以及存量土地有效利用等方面綜合納入考量。

克而瑞地產(chǎn)

“減少限制性措施，一線調(diào)控趨松、二三線全面放開”

報(bào)告提出，減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要。實(shí)施政策要強(qiáng)化協(xié)同聯(lián)動(dòng)、放大組合效應(yīng)，防止顧此失彼、相互掣肘。研究?jī)?chǔ)備政策要增強(qiáng)前瞻性、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時(shí)推出、有效發(fā)揮作用。

減少限制性措施，一線調(diào)控趨松、二三線全面放開。年初住建部曾表態(tài)“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”，預(yù)示著地方因城施策空間進(jìn)一步打開，隨即北上廣深等一線四城陸續(xù)松綁限購，釋放積極信號(hào)。

結(jié)合政府工作報(bào)告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”、“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要”相關(guān)表述，我們認(rèn)為，一方面，今年一線調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢(shì)不會(huì)變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間，另一方面，信貸、財(cái)稅等方面政策有望進(jìn)一步發(fā)力，支持居民購房。

中指院

“通過白名單落實(shí)項(xiàng)目融資是支持房企融資主要方式”

政府工作報(bào)告中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容多數(shù)出現(xiàn)在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”章節(jié)，強(qiáng)調(diào)“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，由此可見，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是2024年防風(fēng)險(xiǎn)重要目標(biāo)，鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)整體資金面依然承壓，特別是民營企業(yè)經(jīng)營壓力大，穩(wěn)住市場(chǎng)主體是今年行業(yè)重要工作之一。

從政策落實(shí)來看，通過融資協(xié)調(diào)機(jī)制推送房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”落實(shí)項(xiàng)目融資是支持房企融資的主要方式。

今年年初，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，隨后各地政府及銀行金融機(jī)構(gòu)積極跟進(jìn)、對(duì)接，根據(jù)住建部通報(bào)數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過貸款超2000億元。融資協(xié)調(diào)機(jī)制的加快建立，有利于房地產(chǎn)企業(yè)特別是部分民企的資金流動(dòng)性得到改善。

與此同時(shí)，隨著項(xiàng)目資金逐漸落位，項(xiàng)目的建設(shè)也將加速推進(jìn)，整體對(duì)市場(chǎng)的正向影響也有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。在防范化解風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)下，未來企業(yè)端資金支持力度有望進(jìn)一步增強(qiáng)，如金融機(jī)構(gòu)盡職免責(zé)細(xì)則有望逐漸落地，促進(jìn)各項(xiàng)政策能夠?qū)嵸|(zhì)性見效。

克而瑞地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，綜合近期各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地情況，民營房企項(xiàng)目獲得了相當(dāng)政策支持，例如廣東省民企和混合所有制房企項(xiàng)目獲得新增融資貸款占比高達(dá)98%，農(nóng)行披露對(duì)接的貸款項(xiàng)目主體中民營企業(yè)等非國有企業(yè)占比超過80%。

表：部分房企披露房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目情況

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