（原標(biāo)題：江浙房貸利率屢現(xiàn)“地板價(jià)” 未來降價(jià)空間或縮窄）

銀行近期仍在持續(xù)調(diào)降首套房貸利率。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從江浙多家銀行了解到，目前從江蘇和浙江全省范圍來看，只有蘇州、寧波和杭州首套房貸款利率還穩(wěn)定在4.0%，其余城市首套房貸款利率均已降至3開頭。

江蘇省南京市一家地方城商行的房貸經(jīng)理告訴記者，南京主要是降低首套利率，今年以來首套房商貸利率已經(jīng)從4.0%降為3.9%，而在2023年6月前這一數(shù)字為4.3%，也就是說半年降了40個(gè)BP。南京二套及以上房貸利率暫無變化，目前4.5%利率仍是主流。

“低利率刺激下，當(dāng)前咨詢買房貸款和提前還貸的人比2023年多了一點(diǎn)。”他表示。

南通則更低。南通市一國有行房貸經(jīng)理表示，2023年9月底之后，首套住房的新發(fā)放貸款利率調(diào)整至LPR減50個(gè)基點(diǎn)，即最低可執(zhí)行3.7%；二套房利率現(xiàn)在是4.4%，原來上浮60基點(diǎn)，現(xiàn)在降為上浮20個(gè)基點(diǎn)。

綜合調(diào)研徐州、泰州、常州、溫州、嘉興、麗水、紹興、湖州、臺(tái)州等城市的多家銀行，記者了解到，當(dāng)前江浙地區(qū)的主流首套房貸利率均為3.7%，二套房貸款利率是4.4%。

此外，記者發(fā)現(xiàn)，目前放款速度也有所加快，在手續(xù)齊全的情況下，一兩周內(nèi)即可放款。

降首付利率或仍有空間

從去年開始，降低首套房貸利率一直是房地產(chǎn)刺激政策發(fā)力的主要目標(biāo)。

在1月24日國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，中國人民銀行副行長宣昌能介紹到，去年曾兩次降低政策利率，分別在6月和8月公開市場逆回購和中期借貸便利中標(biāo)利率分別共計(jì)下降0.2和0.25個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)繼續(xù)下行。

基于此，央行也繼續(xù)落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，8月底又及時(shí)調(diào)降了二套房貸利率下限40個(gè)基點(diǎn)，引導(dǎo)銀行降低存量首套房貸利率。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，宣昌能表示，去年超過23萬億元的存量房貸利率完成下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，每年減少房貸借款人利息支出約1700億元。

去年11月中國人民銀行發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2023年9月末，在119個(gè)符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，24個(gè)城市取消了下限。報(bào)告顯示，截至9月末，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%。

2024年剛剛過去不到一個(gè)月，目前看來，首套房貸利率下調(diào)似乎還有空間。

在日前的新聞發(fā)布會(huì)上，宣昌能在提到未來利率政策時(shí)表示，增強(qiáng)利率政策的針對性和協(xié)同性，其中特別指出“落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，配合城市政府因城施策調(diào)整房貸利率政策下限，優(yōu)化房貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等個(gè)人貸款的利率關(guān)系，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

貝殼研究院1月22日發(fā)布的一份報(bào)告也顯示，2024年開年，部分二、三線城市繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率，截至1月中旬，中國百城中已有60城首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。2024年1月中國百城首套主流房貸利率平均為3.84%，較上月降低2個(gè)基點(diǎn)；二套主流房貸利率平均為4.41%，與上月持平。1月首、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落26個(gè)和50個(gè)基點(diǎn)。

吸引力逐漸淡去

目前，一線城市的房貸利率依舊在4%以上，二、三線城市的下調(diào)幅度更大。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，北京地區(qū)首套房貸利率下限最低調(diào)整為4.2%，上海地區(qū)首套房貸利率下限最低可至4.1%。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2024年1月一線城市首、二套房貸利率分別為4.13%、4.54%，均與上月持平；二線城市首套房貸利率降低2個(gè)基點(diǎn)至3.86%，三、四線城市首套房貸利率降低2個(gè)基點(diǎn)至3.82%。截至2024年1月中旬，百城中60城首套房貸利率已進(jìn)入“3時(shí)代”。

對于存量房貸利率，今年年初也開始逐步整體調(diào)降。1月1日，部分存量房貸開始重定價(jià)，調(diào)整幅度為10個(gè)基點(diǎn)?？梢哉{(diào)降的存量房貸需具備兩個(gè)條件：一是2023年6月20日以前定價(jià)的存量房貸，二是將個(gè)人房貸利率“重定價(jià)日”選定為每年1月1日。新的LPR利率以去年6月的為準(zhǔn)，即1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均相比5月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

雖然利率一再下調(diào)，但購房者似乎反應(yīng)也比較冷靜。“從業(yè)16年，只有2008年房貸利率降低到3.32%，目前3.7%的利率已經(jīng)處于歷史低位，幾乎處于銀行成本價(jià)附近。”一位臺(tái)州股份行的房貸經(jīng)理表示。據(jù)其觀察，目前市場較為低迷，貸款買房的人并沒有明顯增多。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓對記者表示，從全國的平均水平來看，目前的房貸利率似乎已經(jīng)降到足夠低的水平了，未來或許還能降，但個(gè)人認(rèn)為空間有限。“購房者目前在買房方面非常關(guān)注房企能否順利交付，這種情緒在過去十年里應(yīng)該是最濃重的。從這個(gè)角度出發(fā)，我覺得理論上進(jìn)一步大幅度下調(diào)房貸利率的實(shí)際價(jià)值很有限。”他表示。

另一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師也認(rèn)為，房貸利率不可能無止境下降，“關(guān)鍵降首套房利率現(xiàn)在也不會(huì)對激發(fā)市場購買力起特別大的作用，LPR調(diào)降已經(jīng)不是超預(yù)期的政策了”。

未來政策發(fā)力點(diǎn)或需向上游延伸

近兩年房地產(chǎn)無論是開發(fā)、投資，還是銷售熱度都在冷卻，直至降到冰點(diǎn)。

作為具有先導(dǎo)性的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%；其中，住宅投資83820億元，下降9.3%。

此外，在銷售端，2023年商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

在降利率、降房價(jià)等針對購房者的激勵(lì)政策效果逐漸見頂?shù)臅r(shí)候，多位專家認(rèn)為，未來政策的發(fā)力端或?qū)⑾蛏嫌无D(zhuǎn)移，過渡到交付、開發(fā)等環(huán)節(jié)。

“畢竟能調(diào)降利率總是降低購房成本的，但購房者其實(shí)沒有那么在意利率。”馬泓說，未來央行可能會(huì)適度增加“保交樓”以及相關(guān)對開發(fā)商的貸款投放，從供給側(cè)來推動(dòng)期房竣工，進(jìn)而推動(dòng)購房者信心修復(fù)以及宏觀層面的需求回暖。從最近包括央行的表態(tài)以及后續(xù)下發(fā)的文件中也可以看到，今年越來越多政策出臺(tái)是與房企風(fēng)險(xiǎn)化解、支持流動(dòng)性的角度出發(fā)的。

“如果后續(xù)實(shí)際數(shù)據(jù)證實(shí)政策逐步落地的話，我相信今年從二季度開始很多房地產(chǎn)領(lǐng)域的指標(biāo)會(huì)改善，這個(gè)改善的幅度或者說同比跌幅會(huì)較2023年末明顯收窄。”馬泓表示。

上述房地產(chǎn)行業(yè)分析師也表示，現(xiàn)在中央的定調(diào)確實(shí)是關(guān)注到了重啟民企融資通道的重要性，不過落實(shí)起來任重道遠(yuǎn)。購房政策歸根結(jié)底來說是需要市場穩(wěn)，不是爆，從現(xiàn)在的成交曲線看確實(shí)是穩(wěn)住了。所以現(xiàn)在政策開始著重平衡房企端的壓力，因?yàn)槭袌霭l(fā)展到現(xiàn)在，房子品質(zhì)逐漸成為去化的重要因素，還是要拉一批民企起來去提升質(zhì)量的，需要激發(fā)房企的能動(dòng)性。

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