（原標(biāo)題：一覺(jué)醒來(lái)，樓市超級(jí)大利好！住建部重磅發(fā)聲，提到“認(rèn)房不用認(rèn)貸”）

近日，住建部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。

最值得注意的有一段話：進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

倪虹在座談會(huì)上說(shuō)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

繼續(xù)降低首套房首付比例和貸款利率

對(duì)于住建部“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率”的提法，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒(méi)有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預(yù)計(jì)在8月上旬前會(huì)有一波降首付和降利率操作。”

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類(lèi)城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。總體上城市能級(jí)越高，首付比例越高；城市能級(jí)越低，首付比例越低。

具體城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，為35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對(duì)來(lái)說(shuō)，一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽(yáng)和鄭州等城市，首付比例均為20%，這和此類(lèi)城市持續(xù)降低入市門(mén)檻、降低購(gòu)房成本等有直接關(guān)聯(lián)。

中指研究院也指出：“目前，多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門(mén)要求的最低水平，首套最低20%、二套30%，除此之外，個(gè)別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%(普宅)，最高為80%和70%(非普宅)。”

就房貸利率而言，隨著LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)的下調(diào)，首套房和二套房貸款利率下限也不斷下降。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年7月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個(gè)基點(diǎn)。

“整體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，多個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)未改，部分符合評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，仍有望繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在小幅下調(diào)空間。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜說(shuō)。

進(jìn)一步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策

“此次最值得關(guān)注的就是‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’政策，可以比較明確地認(rèn)為，該表述對(duì)于一線城市影響是最大的。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

中指研究院指出，目前，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴(yán)重限制了需要換房改善的購(gòu)房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應(yīng)適時(shí)調(diào)整予以支持，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場(chǎng)交易。

以北京為例，按照當(dāng)前認(rèn)房又認(rèn)貸政策，很多購(gòu)房者在改善換房過(guò)程中，二套房首付比例最高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若是優(yōu)化該政策，二套房首付比例最低將至35%、房貸利率可以降至4.75%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“在住建部表態(tài)后，預(yù)計(jì)各地將會(huì)有具體的政策出臺(tái)。尤其是大家普遍關(guān)注的‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策，后續(xù)一線城市跟進(jìn)執(zhí)行的可能性會(huì)比較高。”

另外，在支持改善需求方面，這次住建部也明確提出了“換房減免稅費(fèi)”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“降低交易稅費(fèi)，如通過(guò)降低個(gè)人所得稅、契稅、增值稅、中介費(fèi)用等降低購(gòu)房成本，也有利于修復(fù)置業(yè)預(yù)期。”

值得關(guān)注的是，7月25日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，其中購(gòu)房環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠多達(dá)19條。雖然是對(duì)既有政策的梳理、匯總、指引，但是該動(dòng)作也向市場(chǎng)釋放利好信號(hào)，部分政策還有進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化的空間。

而在去年9月30日，對(duì)于換房減免稅費(fèi)，財(cái)政部、稅務(wù)總局還發(fā)布過(guò)“支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策”的公告，對(duì)于“賣(mài)一買(mǎi)一”的置業(yè)人群，實(shí)行個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠，最高全部退還。

陳文靜指出：“下半年，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過(guò)去一年多的時(shí)間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開(kāi)，當(dāng)前核心一、二線城市政策空間仍較大，短期來(lái)看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，比如優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購(gòu)、降低交易稅費(fèi)等仍是政策方向。”

政治局會(huì)議定調(diào)：中國(guó)樓市發(fā)生重大變化

7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

會(huì)議在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，首次明確提出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中金公司指出，這種變化主要是指經(jīng)歷了過(guò)去20余年的高速建設(shè)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)整體上度過(guò)了供不應(yīng)求階段，存量及增量住房供給較為充分的城市有必要在“因城施策”框架下優(yōu)化房地產(chǎn)政策，以支持合理的“剛性和改善性”購(gòu)房需求釋放。

中信證券表示，政治局會(huì)議在房地產(chǎn)領(lǐng)域最值得關(guān)注的內(nèi)容：一是肯定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，這是未來(lái)對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整的客觀基礎(chǔ)；二是肯定了房地產(chǎn)已經(jīng)是宏觀經(jīng)濟(jì)層面需要留意的重大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，這為政策進(jìn)一步加大對(duì)需求的支持奠定了條件。房地產(chǎn)業(yè)向運(yùn)營(yíng)和服務(wù)轉(zhuǎn)型的新發(fā)展方向沒(méi)有改變，但短期對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈也應(yīng)該樂(lè)觀。

業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，會(huì)議為下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松明確了總體方向，預(yù)計(jì)各地放松力度會(huì)加大，重點(diǎn)城市在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策領(lǐng)域或進(jìn)一步優(yōu)化。

此前的7月14日，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上表示，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門(mén)將積極配合有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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