（原標(biāo)題：終于不用想盡辦法提前還房貸了：央行“松口”了，老房貸利率要降了，銀行跟進(jìn)了沒(méi)？）

LPR連連下降，但前幾年已經(jīng)辦的房貸卻貴得套在了山頂，不怎么降得下來(lái)。這成為很多按揭貸款人的一口苦水。

數(shù)據(jù)來(lái)看也的確如此。去年以來(lái)，為了刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，1年期和5年期以上LPR已分別累計(jì)下調(diào)25bp和45bp，相應(yīng)的貸款利率下調(diào)幅度更大。但是，在貸款加點(diǎn)不變的情況下，存量房貸利率居高，與新發(fā)放貸款利率之間的利差不斷擴(kuò)大。

據(jù)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬給出的數(shù)據(jù)，2022年，人民幣個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率均值為4.7%，而2023年上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，前者高出后者52bp。這還是2022年的，據(jù)“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”所知，再往前幾年，尤其在某些房貸均價(jià)偏高的城市（比如武漢），很多人的房貸利率超過(guò)5%。

差價(jià)擺在眼前，這就導(dǎo)致有提前還款沖動(dòng)的人越來(lái)越多。有些貸款者，是拿著自有資金去提前還貸的，但這顯然傷害他們的消費(fèi)積極性呀；更有甚者，自己還沒(méi)這個(gè)錢(qián)，得通過(guò)中介資金過(guò)橋來(lái)還，然后再騰龍換鳥(niǎo)成眼下比較便宜的經(jīng)營(yíng)貸，這樣操作的雖然是個(gè)別現(xiàn)象，但集中起來(lái)就是風(fēng)險(xiǎn)。（詳見(jiàn)“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”早前紀(jì)實(shí)文章《為省利息，把按揭貸款騰籠換鳥(niǎo)成經(jīng)營(yíng)貸？我這朋友玩塌了》）

一個(gè)值得關(guān)注的指標(biāo)數(shù)據(jù)是，今年6月RMBS條件早償指數(shù)均值為0.20，較去年同期的0.11有明顯提升，可見(jiàn)按揭早償意愿旺盛。溫彬分析稱，在今年上半年累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款3.5萬(wàn)億元的情況下，由于存量貸款的大量?jī)斶€，6月末個(gè)人住房貸款余額呈現(xiàn)略微減少。

其實(shí)吧，與其大家這么麻煩，與其讓按揭戶申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸；銀行還要祭出經(jīng)典的“三板斧”（沒(méi)額度、沒(méi)權(quán)限、違約金）來(lái)盡可能緩釋和平抑提前還款情況，以免流動(dòng)性有問(wèn)題；與其讓部分“騰籠換鳥(niǎo)”成經(jīng)營(yíng)貸的人鉆了空子、還讓黑中介產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)了財(cái)，那還不如——咱們干脆敞敞亮亮合合規(guī)規(guī)地把事兒辦了！

央媽已經(jīng)“松口”了！央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在前幾天的國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”。

這是央行首次對(duì)存量房貸利率有這樣的表示，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

簡(jiǎn)單解釋一下：自主協(xié)商變更合同約定，其實(shí)大概率就是商量著直接降降房貸利率；新發(fā)貸款置換舊的，就是間接降，但價(jià)格比較確定，就是降到目前的LPR加減點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)，貸款置換呢，也就留在同一家銀行了，避免跨行轉(zhuǎn)按揭。這就挺有序的。

有央行這句“支持和鼓勵(lì)”的表態(tài)，“愉見(jiàn)財(cái)經(jīng)”估計(jì)，后續(xù)存量房貸利率下調(diào)或成趨勢(shì)。但是，這事兒終歸是折損了銀行的利息收入的，尤其是在現(xiàn)在維持息差還這么難的情況下，所以呢，估計(jì)銀行們的反應(yīng)不會(huì)這么快，大家還會(huì)觀望一下。但后面終究是會(huì)開(kāi)閘的吧……

話又說(shuō)回來(lái)，這對(duì)銀行而言也不盡然都是損耗。畢竟，這樣一來(lái)，原先那股提前還貸潮有望削弱，整體有利于降低銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債表。

好了，那么現(xiàn)在銀行是否接到了相關(guān)政策通知？存量房貸利率到底會(huì)不會(huì)調(diào)整？下文是我家小編為大家整理的目前為止的銀行公開(kāi)表態(tài)和市場(chǎng)觀點(diǎn)。

多家銀行表示暫未接到正式下調(diào)通知

據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，7月18日六大行及招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等多家股份銀行表示，已經(jīng)關(guān)注到市場(chǎng)有關(guān)存量住房貸款利率調(diào)整的新聞報(bào)道，但是目前尚未接到有關(guān)部門(mén)的正式通知或政策文件，該行將積極與監(jiān)管部門(mén)做好溝通對(duì)接，如有正式要求或方案，將第一時(shí)間跟進(jìn)并做好貫徹落實(shí)。

其中，部分銀行表示，如果有進(jìn)一步的房貸合同變更訴求，可以聯(lián)系原貸款機(jī)構(gòu)咨詢。如果想了解分行的具體執(zhí)行情況，可以聯(lián)系貸款行進(jìn)行核實(shí)。

也有銀行內(nèi)部人士稱，估計(jì)具體的細(xì)則和方案出臺(tái)還尚需時(shí)日，如有正式方案，將第一時(shí)間跟進(jìn)并做好落實(shí)。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，隨著LPR下調(diào)，近期新發(fā)個(gè)人房貸利率持續(xù)下行，存量與新發(fā)貸款利差不斷擴(kuò)大，疊加提前還貸現(xiàn)象較多，央行希望通過(guò)銀行變更合同約定或貸款置換來(lái)緩解居民資產(chǎn)端收益率下滑與負(fù)債端成本上行的矛盾。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行此番表態(tài)也屬“意料之中”。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼在采訪中表示：“這是近期金融管理部門(mén)第一次對(duì)存量房貸利率調(diào)整作出直接表態(tài)。根據(jù)人民銀行表態(tài)，存量房貸利率調(diào)整可以有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新?lián)Q舊）。當(dāng)然，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵(lì)跨行‘轉(zhuǎn)按揭’?！?/p>

光大證券固收首席分析師張旭認(rèn)為，綜合資金來(lái)源和運(yùn)用端的情況來(lái)看，降低存量房貸利率有助于遏制提前還貸勢(shì)頭，并支持消費(fèi)的恢復(fù)和擴(kuò)大。需要說(shuō)明的是，無(wú)論采取哪種方式（降低存量房貸利率），都不會(huì)是行政命令式的，而是以市場(chǎng)化、法治化為原則。

對(duì)購(gòu)房者和銀行又將有何影響？

溫彬表示，對(duì)于購(gòu)房居民而言，降低存量房貸利率將使得其房貸付息壓力減輕，增加可支配收入，提升消費(fèi)預(yù)期。

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，存量房貸降息會(huì)帶來(lái)利息的損失，尤其是對(duì)按揭敞口比例較高的國(guó)有大行影響更大；但提前還貸也有望減少，可部分對(duì)沖存量按揭降息的影響，整體有利于降低銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債表。

后續(xù)存量房貸利率下調(diào)成重要引導(dǎo)方向，關(guān)注如何具體操作。在政策引導(dǎo)下，也有望繼續(xù)通過(guò)下調(diào)存款利率、優(yōu)化結(jié)構(gòu)性貨幣工具等方式對(duì)沖對(duì)銀行利潤(rùn)的影響。

中金公司認(rèn)為，盡管存量按揭利率下調(diào)對(duì)銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少有利于降低銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定銀行資產(chǎn)負(fù)債表；存量按揭利率調(diào)整也體現(xiàn)出政策明確的穩(wěn)增長(zhǎng)導(dǎo)向，考慮到對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的刺激作用，存量按揭利率下調(diào)對(duì)銀行負(fù)面影響有限。

在招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼建議，各家銀行總行要出臺(tái)具體方案，明確直接降、間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程；可以在降低存量房貸利率的同時(shí)，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款。

不過(guò)，若商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款得以實(shí)現(xiàn)，則要回歸到嚴(yán)肅的法律問(wèn)題，央行也強(qiáng)調(diào)了“市場(chǎng)化、法制化”的前提。

“從銀行角度看，修改合同條款主要是利率條款，下調(diào)利率會(huì)導(dǎo)致利息損失，雙方協(xié)商變更了條款，屬于銀行自愿減少利息，如何平衡房貸利率下調(diào)與銀行所受影響之間的關(guān)系是個(gè)難點(diǎn)，需要在條款上進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)，貸款利率的下調(diào)也會(huì)影響到存款利率。”北京德和衡律師事務(wù)所律師龐珊珊對(duì)媒體表示。

她提醒，存量房貸合同條款變更，主要變更的是利率條款，從個(gè)人角度，應(yīng)注意除了利率條款，其他條款不做變更；從銀行角度，應(yīng)注意利率的銜接問(wèn)題、貸款利息的計(jì)算問(wèn)題，以及是否可以約定提前還貸違約金的問(wèn)題。

本文系未央網(wǎng)專欄作者:愉見(jiàn)財(cái)經(jīng) 發(fā)表，內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表網(wǎng)站觀點(diǎn)，未經(jīng)許可嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載，違者必究！

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