近日，深圳市司法局發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國有土地供應(yīng)管理?xiàng)l例(征求意見稿)》(以下簡稱《管理?xiàng)l例》)，面向社會各界征求意見。大城市新興產(chǎn)業(yè)用地成本高的難題，或?qū)⒊霈F(xiàn)深圳版本的“解決之道”。

規(guī)范供應(yīng)方式

可以說，《管理?xiàng)l例》進(jìn)一步健全了深圳的國有土地供應(yīng)體系。

在土地供應(yīng)方式上，《管理?xiàng)l例》提出將劃撥、出讓、作價(jià)出資(入股)、租賃等供應(yīng)方式統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)，對臨時(shí)使用、委托管理、儲備土地短期利用等方式也進(jìn)行了原則規(guī)定。

《管理?xiàng)l例》提出，縮小劃撥范圍，明確產(chǎn)權(quán)歸政府的公益性、非營利性用地可以以劃撥方式供應(yīng)。嚴(yán)格限定協(xié)議出讓范圍，明確產(chǎn)權(quán)歸社會投資主體的非營利性的公共設(shè)施用地、特許經(jīng)營的公用設(shè)施用地、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織留用土地等用地可以通過協(xié)議出讓方式供應(yīng)。

此外，完善國有土地租賃規(guī)則，區(qū)分短期租賃和長期租賃，明確短期租賃方式適用于短期使用的急需公共服務(wù)設(shè)施用地，長期租賃方式主要用于保障不同產(chǎn)業(yè)、不同發(fā)展階段的企業(yè)用地需求，降低產(chǎn)業(yè)用地初始取得成本。短期租賃年期一般不得超過五年；長期租賃的年期不得低于五年，不超過二十年。

降低企業(yè)用地成本

《管理?xiàng)l例》進(jìn)一步優(yōu)化土地市場營商環(huán)境。在優(yōu)化用地審批程序上，探索建立用地用林用海聯(lián)合審批機(jī)制，建立以標(biāo)定地價(jià)為核心的土地市場價(jià)格體系，建立重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)區(qū)域評估制度，提高土地供應(yīng)審批效率，提升政府服務(wù)效能。

在降低企業(yè)用地成本上，明確深圳市政府規(guī)定的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、總部項(xiàng)目等類型的用地可以分期繳納地價(jià)，不計(jì)利息。同時(shí)，健全產(chǎn)業(yè)用地長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓供應(yīng)體系，降低用地成本。

在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，明確重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地可以采取“帶項(xiàng)目”掛牌方式供應(yīng)，只租不售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房可以采取劃撥、協(xié)議出讓等方式供應(yīng)土地，引導(dǎo)企業(yè)通過提高產(chǎn)業(yè)用地容積率等方式拓展產(chǎn)業(yè)空間。

此外，在國家關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期規(guī)定基礎(chǔ)上，《管理?xiàng)l例》進(jìn)一步完善國有土地使用權(quán)續(xù)期規(guī)則，對續(xù)期時(shí)點(diǎn)、續(xù)期條件、續(xù)期年限、續(xù)期程序等進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)化。

不少房企人士都表示，土地價(jià)格是影響房地產(chǎn)價(jià)格成本最重要的因素，也是地方招商引資和企業(yè)發(fā)展的重要因素。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本應(yīng)該是此次條例最大的亮點(diǎn)。土地成本已經(jīng)成為新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大障礙?！豆芾?xiàng)l例》明確提出降低企業(yè)用地成本，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、總部項(xiàng)目等類型的用地可以分期繳納地價(jià)，不計(jì)利息。產(chǎn)業(yè)用地可長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓。只租不售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房可以采取劃撥、協(xié)議出讓等方式供應(yīng)土地，引導(dǎo)企業(yè)通過提高容積率等方式拓展產(chǎn)業(yè)空間，滿足發(fā)展需求。

“此次對房地產(chǎn)用地并無明確表態(tài)，因?yàn)榇舜螚l例重在管理改革，即便是對產(chǎn)業(yè)的扶持，重點(diǎn)也是新興產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。不過，可以確信的是，對于2035年建成新住房體系，即住宅用地要占到建設(shè)用地的30%左右，未來住宅用地是有保障的，商品房特別是普通商品房也會增加供應(yīng)，當(dāng)然還會繼續(xù)限制地價(jià)、房價(jià)，確保普通商品住房占主導(dǎo)。”李宇嘉說。

值得注意的是，隨著城市可用土地空間逐漸減少，土地成本持續(xù)攀升，原有工業(yè)用地土地收益率不斷下降等問題逐步浮現(xiàn)，工業(yè)上樓這一概念在深圳早已落地開花。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前深圳各區(qū)共有近72個(gè)工業(yè)上樓項(xiàng)目，用地面積854.8萬平方米，平均容積率4.2，廠房面積2306.5萬平方米。其中，大部分項(xiàng)目在20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)。

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